بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

در اجاره بحث منتهی شد به احکام عقد اجاره، در احکام عقد اجاره دو مطلب اساسی طرح شد: یک مطلب لزوم عقد اجاره بود که عقد اجاره از عقود لازمه است، نه از عقود جائزه. یک بحث هم نسبت به اجاره معاطاتی بود و ثابت شد که اجاره معاطاتی مثل اجاره قولی لازم است و مفید ملکیت نسبت به منافع هست.

حالا مرحوم صاحب عروه وارد می‌شود در مسائل.

مسئله اول

مسئله اول مسئله طولانی هست که مشتمل بر فروعی است.

فرع اول

فرع اول[۱] آن این است که اگر مالک عین، عینی را که مورد اجاره قرار داده شده، بفروشد بیع مبطل اجاره نیست. پس اگر مورد اجاره معامله شد به بیع ـ حالا بیع را مثال زدند، غیر بیع باشد صلح باشد هر چیزی باشد ـ آن معامله مبطل اجاره نیست اجاره سر جای خودش محفوظ است، عین منتقل می‌شود به مشتری، مسلوب المنفعه تا زمانی که مدت اجاره تمام شود. این فرع اول بود.

این فرع دو صورت مسئله دارد:

یک مسئله این است که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر بفروشد، زید مالک خانه است، خانه را به عمرو یک ساله اجاره داده، حالا خانه را به بکر می‌فروشد که غیر مستأجر هست.

صورت دوم این است که عین را به خود مستأجر می‌فروشد، خانه را اجاره داده به عمرو، همین خانه‌ای را که اجاره داده به عمر یک ساله، حالا به خود عمرو می‌فروشد.

مسئله دو صورت دارد. فعلا بحث در صورت اول است که ملک را به غیر مستأجر می‌فروشد.

صورت اول فروش عین مستأجره به غیر مستأجر

دو وجه در مسئله هست.

مطلب اول وجه بطلان اجاره

یک وجه این است که به مجرد تحقق بیع، اجاره باطل می‌شود و اجاره منفسخ می‌شود کلا، در نتیجه عین با منفعت آن به مشتری منتقل می‌شود و مستأجر هم اجرتی که به مالک داده پس می‌گیرد. پس وجه اول در مسئله بطلان اجاره است به سبب بیع، به چه دلیل؟ استدلال شده به ادله‌ای.

دلیل بر مطلب

دلیل این است که مالک عین، تملیک منافع که می‌کند از باب این است که منافع به تبع عین، ملک مالک است، زید که خانه را اجاره می‌دهد، منفعت خانه را تملیک می‌کند که سکنای دار است، وجه این که می‌تواند منفعت دار را که سکنا است تملیک کند این است که مالک عین است چون مالک عین است، مالک توابع عین هم هست پس می‌شود مالک منافع عین، در نتیجه خانه را اجاره داده. وقتی که خانه را فروخت، عین از ملک مالک خارج می‌شود، تا عین از ملک مالک خارج شد، منافع عین هم به تبع عین از ملک مالک خارج می‌شود. منافع تابع عین بود، وقتی عین منتقل شد به بکر که یک شخص اجنبی است پس منافع هم به او منتقل می‌شود. در نتیجه از زمان تحقق بیع، منِ مالک که قبلا مالک عین بودم، مالک منافع نیستم تا بتوانم منافع را به ملک مستأجر دربیاورم و در مقابل آن اجرت بگیرم.

ما نحن فیه شبیه به تلف عین مستأجره است. شما همه‌تان این را در کتاب اجاره خوانده‌اید که اگر مالک عین را اجاره داد و عین تلف شد، به مجرد تلف شدن عین، اجاره باطل می‌شود. چرا؟ چون تا عین از بین رفت، منافع عین هم از بین می‌رود در نتیجه منفعتی نیست که بخواهد مالک تملیک کند به مستأجر. ما نحن فیه هم مثل تلف است، نهایت اسم آن را می‌گذارند تلف حکمی. یادتان هست؟ یک تلف حکمی داشتیم یک تلف واقعی.

پس مستدل می‌گوید که بیع عین به غیر مستأجر مثل تلف عین می‌ماند، همان طور که در تلف عین، وقتی عین تلف شد، منافع هم از بین رفته و دیگر چیزی ملک من مالک نیست که به اجاره تملیک مستأجر کنم، وقتی من هم منزل را به بکر فروختم، عین از ملک من خارج شد منافع آن هم از ملک من خارج شده بنا بر این اجاره می‌شود باطل، اجاره که باطل بشود، طرف باید بیاید اجرتش را پس بگیرد.

جواب از این استدلال

از این استدلال جواب دادند به این که خوب دقت کنید ملکیت عین و ملکیت منافع عین دو ملکیت مستقل است، منافع عین قائم مقام به عین است، سکنای دار قائم به دار هست، رکوب دابه قائم به دابه است، منافع قائم به عین است، اما ملکیت عین یک ملکیت مستقل است، ملکیت منافع هم یک ملکیت مستقل است، ای چه بسا منافع منتقل می‌شود، عین منتقل نمی‌شود مثل چه؟ مثل خود باب اجاره، در باب اجاره منافع منتقل شده، ملکیت منافع منتقل شده به مستأجر اما ملکیت عین منتقل نشده بر مالک باقی است.

(سؤال: با این وجود آيا باز هم تابع است یا خیر؟) منافع تابع است، ملکیت آن که تابع نیست، منافع تابع است یعنی قائم به غیر است اما ملکیت آن خیر، ملکیت یک امر اعتباری است، اعتبار می‌کنیم برای منافع مستقلا، اعتبار می‌کنیم برای عین مستقلا، لذا وقتی که دو ملکیت مرسل ما داشتیم در نتیجه مالک در بیع، ملکیت عین را منتقل کرده، عین منتقل می‌شود به شخص ثالث که بکر است اما منافع، ملک هر کسی که بوده سر جای خودش محفوظ است، منافع، ملک مستأجر بوده و لذا به ملک مستأجر باقی است بنا بر این به بیع، اجاره باطل نمی‌شود.ـ

و اما قیاس بیع به تلف هم قیاس مع الفارق است، چرا؟ به خاطر این که در باب تلف به مجرد تلف عین منفعتی موجود نیست، چیزی موجود نیست که مورد اعتبار ملکیت قرار بگیرد اما در باب بیع من که خانه را به شخص ثالث منتقل کردم، سکنای دار معدوم که نشده، سکنای دار موجود است، اعتبار ملکیت برای او صحیح است.

بنا بر این نتیجه می‌گیریم که وجهی برای بطلان اجاره به بیع نیست بلکه بیع صحیح است، اجاره هم به قوت خودش باقی است فقط عین می‌شود مسلوب المنفعه.

حالا آیا موجب خیار می‌شود یا خیر این را بعدا بحث آن را خواهیم کرد.

(سؤال: این را متوجه نشدیم، وقتی که عین را فروخته، درست است که سکنا الان موجود است اما سکنا الان برای من است که عقلا اعتبار ملکیت کنند؟) بله سکنا برای خودش یک واقعیتی است، مورد اعتبار ملکیت هست، چطور شما سکنا را مورد اعتبار ملکیت قرار دادید بدون عین؟! بائک تجر بائی لایجر؟! باء شما مؤنث بود باء ما مذکر بود! ما نحن فیه هم همین طور است، حالا این جا عین منتقل می‌شود منافع منتقل نمی‌شود.ـ

مطلب دوم وجه صحت اجاره

وجه دوم صحت اجاره است. برای این وجه استدلال شده به ادله‌‌ای:

دلیل اول اطلاقات

دلیل اول اطلاقات است. اطلاقات مانند احل الله البیع اقتضا دارد صحت بیع را. مانعی که بر سر راه است دلیل وجه اول است که جواب داده شد پس مانع هم مرتفع شد.

بنا بر این وجهی که برای بطلان اجاره ذکر شد منتفی شد، حالا که وجه منتفی شد، اطلاقات محکّم می‌شود. چون اطلاقات صحت بیع؛ «أحل الله البيع»[۲] اقتضا دارد که بیع صحیح باشد، اعم از این که عین، مورد اجاره باشد یا مورد اجاره نباشد، ما در مقابل اطلاقات باید چه می‌کردیم؟ باید مانع را برطرف می‌کردیم، که مانع هم به حول و قوه پروردگار متعال باطل شد. پس اطلاقات می‌شود محکّم، بیع می‌شود صحیح، اجاره هم به قوت و صحت خودش باقی است.

(سؤال: در بحث شرطیت مقدور التسلیم بودن عین مرحوم آقای خویی یک استدلالی داشتند که عقلا و عرف اعتبار ملکیت می‌کنند به لحاظ سلطنتی که به عین دارد، وقتی که این [شخص] فروخت، دیگر سلطنتی به عین ندارد که اعتبار ملکیت برای آن بشود.) فرض این است که سلطنت به عین ندارم در عین هم من دخل و تصرف نمی‌کنم اما سلطنت من نسبت به منافع مستقل از سلطنت نسبت به عین است، این را دقت نکردید، باز این جا یک مغالطه است، منافع تابع عین است، چرا؟ چون سکنای دار عرض است، عرض قائم به جوهر است، رکوب دابه منفعت دابه است، عرض است، قائم به جوهر است اما ملکیت منفعت، ملکیت سکنای دار که عرض ملکیت عین نیست که بخواهد قائم به آن باشد، می‌شود مستقل. بلکه اگر بخواهید خوب دقت کنید و با دید فلسفی نگاه کنید، ملکیت خودش از عوارض است نهایت ملکیت یک امر اعتباری است، عرض بر عرض هیچ وقت عارض نمی‌شود و لذا قائم به او نیست، می‌شود برای خودش وجود مستقل، ملکیت آن، نه خود سکنا، حالا بنا بر این دو ملکیت است، یکی را منتقل کردم و یکی باقی است. (ملکیت منفعت عرض منفعت که هست) اولا عرض اعتباری آن است در ثانی عرض منفعت عرض عین نیست. (درست است که عرض عین نیست، عرض منفعت که هست) لذا منفک نکردیم، مرحبا شما تقویت کردی استدلال را، گفتی ملکیت منفعت چون عرض منفعت است از منفعت انفکاک پیدا نمی‌کند، ما هم می‌گوییم از منفعت انفکاک پیدا نمی‌کند لذا برای مستأجر است. تثبیت کردید مطلب را. (عقلا این کار را زشت می‌دانند) الان خانه را اجاره می‌دهد بعد هم خانه‌‌اش را می‌فروشد کجا زشت می‌دانند؟! (خیر؛ طرف به آن کسی که خریده اجاره می‌دهد) خیر؛ من الان خانه را اجاره دادم یک ساله بعد به شما خانه را می‌فروشم شما بعد از یک سال می‌توانی داخل آن بشوی می‌شود مسلوب المنفعه (منفعت قائم به عین است) منفعت قائم به عین است نه ملکیت. (عوارض آن هم قائم است) خیر؛هیچ گاه عرضی قائم به عرض دیگر نیست، این را در حکمت باید خوانده باشید، عرض قائم به جوهر هست اما عرضی نه قائم به عرض دیگر است. (خود منفعت که عرض نیست بلکه جوهر است.) خیر، منفعت عرض است نه جوهر. این یک وجه.ـ

دلیل دوم نصوص

وجه دوم برای صحت اجاره استدلال به نصوص است. نصوصی در مقام هست که حتی آمدند خدمت امام علیه السلام سؤال کردند که ما با بیعی که انجام دادیم آيا اجاره نقض می‌شود و باطل می‌شود جواب فرمودند خیر.

روایت اول

در کافی جلد هفتم صفحه ۳۸ است، در وسائل الشیعه[۳] هم جلد ۱۹ صفحه ۱۳۵:

«علي بن إبراهيم عن أبيه عن ابن أبي عمير عن الحسين بن نعيم عن أبي الحسن موسى علیه السلام قال: سألته عن رجل جعل دارا سكنى لرجل إبان‏ حياته»‏ این می‌شود مانند اجاره، سؤال کردم از کسی که قرار داده خانه‌‌اش را سکنای برای کسی، «إبان» یعنی زمان، زمان حیاته، تا زمانی که حیات دارد «أو جعلها له و لعقبه من بعده» یا برای خودش و برای بچه‌هایش «قال هي له و لعقبه من بعده كما شرط قلت» از این جا مربوط به ما می‌شود «فإن احتاج يبيعها» حالا اگر احتیاج پیدا کرد به پول می‌تواند این خانه را بفروشد؟ «قال نعم» می‌تواند بفروشد، حالا می‌تواند بفروشد سکنای آن چه می‌شود؟ راوی متوجه بوده «قلت فينقض بيعه الدار السكنى» آیا این بیع ناقض سکنا هست؟ «قال لا ينقض البيع السكنى كذلك سمعت أبي علیه السلام يقول قال أبو جعفر علیه السلام لا ينقض البيع الإجارة و لا السكنى» می‌تواند بفروشد، بیع ناقض اجاره نیست «و لكن يبيعه على أن الذي يشتريه لا يملك ما اشترى حتى ينقضي السكنى على ما شرط و الإجارة» نهایت وقتی که می‌خواهد بفروشد به مشتری بگوید که این خانه تا یک سال در اجاره هست، آن چیزی را که دارد می‌خرد، خانه‌ای را که دارد می‌خرد، نمی‌تواند در آن تصرف کند، تا سکنای او بر طبق آنچه که شرط شده یعنی اجاره بگذرد «قلت فإن رد على المستأجر ماله و جميع ما لزمه من النفقة و العمارة فيما استأجره قال على طيبة النفس» سؤال می‌کند حالا اگر مالک رد کند بر مستأجر مالش را و جمیع آنچه که لازم آورده، کارهایی که کرده، عمارتی که ایجاد کرده، همه پول‌ها را به او بدهد، فرمود بله، با رضایت او مشکلی ندارد «و يرضى المستأجر بذلك لا بأس».

این روایت صریح است در این که بیع ناقض اجاره نیست.

روایت از جهت سند تمام است؛ «علي بن إبراهيم عن أبيه عن ابن أبي عمير عن الحسين بن نعيم»، این حسین بن نعیم، حسین بن نعیم صحاف است که وثقه النجاشی[۴] نجاشی او را توثیق کرده.

(سؤال: روایت قید احتیاج داشت) مورد را دارد می‌گوید «فإن احتاج يبيعها»، حالا اگر احتیاج داشت بفروشد، نه این که مقید به احتیاج است، مورد سؤال این است. مثل این که مورد سؤال این است که من احتیاج پیدا کردم آن‌ها را می‌خواهم بفروشم و الا هیچ جهت اشاره‌ای نسبت به احتیاج نیست. (این که طیب نفس را آورده جهت آن چیست؟) آن برای این است که بخواهد پول اجاره و این‌ها را بدهد آن برای وقتی است که من بخواهم همین الان خانه را بگیرم، پول شمای مستأجر و مابقی چیزها را می‌دهم و بعد شما رفع ید می‌کنید و از اول خانه را می‌گیرم، این از آن جهت است که مشکلی هم ندارد، اگر شمای مستأجر راضی شوید و بگویید من رفع ید می‌کنم، از خانه می‌روم بیرون. (همین قسمت از روایت هم می‌گوید بیع صحیح نیست می‌گوید شما مالک عین نمی‌شوید تا این که مدت اجاره تمام شود مالک عین می‌شوید.) خیر، این را معنا کردیم، یعنی منافع آن.ـ

روایت دوم را فردا می‌خوانم.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.