بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

بازگشت به بحث در صورت دوم، فروش عین مستأجره به خود مستأجر

مسئله‌ای را که بحث می‌کردیم این بود که اگر شخص مالک، عینی را که به زید اجاره داده است قبل از اتمام زمان اجاره به خود مستأجر که زید است بفروشد، آیا به این بیع اجاره منفسخ می‌شود یا خیر. دو نظر در مقام بود و حق در مقام این بود که اجاره منفسخ نمی‌شود، در نتیجه شخص مشتری مالک عین است مسلوب المنفعه و اجرت را بدهکار است به شخص بایع.

ثمرات صحت و بطلان اجاره

حالا ثمراتی را مرحوم صاحب عروه ذکر فرموده بر تقدیر صحت و بطلان اجاره.

ثمره اول

ثمره اول[۱] این است که اگر قائل شویم به صحت اجاره، لازم می‌آید اجتماع ثمن و اجرت، چرا؟ چون علی القول بالصحه، بیع که صحیح است پس مشتری ملزم است به دفع ثمن در قبال عین، و همین مشتری ملزم به دفع اجرت هم به بایع هست، چرا؟ چون قبلا به اجاره داده به مشتری، پس در نتیجه مشتری هم باید قیمت منزل را بدهد. البته قیمت منزل مسلوب المنفعه را و هم اجرت را.

اما علی القول بالانفساخ، اجاره می‌شود منفسخ، وقتی اجاره منفسخ شد پس مشتری فقط آنچه که باید به بایع بدهد دفع ثمن است. اجرت در این بیع چه می‌شود؟ مثل سایر موارد، وقتی اجاره منفسخ شد اجرتی که در اجاره هست، مشتری برمی‌گردد به بایع و اجرت را از بایع می‌گیرد، چرا؟ به خاطر این که اجاره فسخ شد، وقتی اجاره فسخ شد قانون تبعیت منفعت للعین مانع ندارد، جاری می‌شود، پس منفعت برای مشتری است در قبال اگر پولی داده شده باید آن پول را از شخص بایع پس بگیرد.

این فرع اول که روشن است.

ثمره دوم

ثمره دوم این است که مرحوم صاحب عروه… اول عبارت‌شان را بخوانم بعد توضیح می‌دهم.

می‌فرماید: «و منها بقاء ملكه‌ للمنفعة» یعنی ملک بایع «في مدة تلك الإجارة لو فسخ البيع بأحد أسبابه» که حالا خیار غبن داشته، خیار شرط داشته «بخلاف ما لو قيل بانفساخ الإجارة».[۲]

توضیح مطلب این است که اگر شخص مشتری بیع را به سببی فسخ کرد، برای خودش خیار فسخ گذاشته بود تا یک ماه، فسخ کرد، به مجرد این که بیع را فسخ کرد علی القول بالصحه، یعنی علی القول به صحت اجاره، منفعت این مدت برای بایع است، چرا؟ به خاطر این که اجاره فرض این است که صحیح است و اجاره یک عقد مستقل است وجهی هم برای انفساخ آن نیست بنا بر این منفعت برای شخص بایع هست و فسخ بیع اثر نمی‌کند که بخواهد اجاره را از بین ببرد، فسخ بیع نتیجه‌اش این است که بیع را از بین می‌برد، اثر در اجاره نمی‌کند. یعنی خلاصه انفساخ یکی، تأثیری نسبت به انفساخ دیگری ندارد چون دو عقد مستقل شدند. چرا دو عقد مستقل شدند؟ چون بالفرض منفعت افراز شده بود، قبلا تملیک شده به مشتری، بعد در یک عقد جدیدی که بیع است عین مسلوب المنفعه به او منتقل شده. پس علی القول بالصحه که حکم این است.

اما علی القول بالبطلان اجاره منفسخ می‌شود به سبب بیع، بیع هم که منفسخ شده به سبب خیار، چرا؟ چون علی القول بالانفساخ به مجرد بیع آن اجاره منفسخ می‌شود، بیع هم منفسخ می‌شود به خاطر سبب فسخ خودش، ـ خیاری که خود مشتری داشته، حالا خیار شرط داشته باشد، خیار غبن داشته باشد، هر خیاری که داشته باشد ـ پس هر دو فسخ می‌شود. در نتیجه قانون فسخ جاری می‌شود یعنی اگر اجرت گرفته شده برگردانده می‌شود، اگر ثمن هم اخذ شده باید استرداد شود.

(سؤال: فسخ بیع کاشف از این است که اجاره صحیح بوده؟) خیر، دو عقد مستقل بود، چون ما گفتیم که آیا بیع سبب فسخ اجاره می‌شود یا خیر. یک حرف دیگر این بود که اصلا اجاره سبب می‌شود که بیع را باطل کند که حرف دیگر بود که این را مرحوم اصفهانی گفتند و جواب دادند، الان خیر فرض مسئله این است که بیع هیچ مشکلی ندارد، یعنی اگر مشتری فسخ نکند هیچ مشکلی ندارد، فقط آن اجاره به سبب بیع منفسخ می‌شود بر طبق ادله‌ای که گفتیم. (حالا که بیع فسخ شده کشف نمی‌کند که اجاره صحیح بوده؟ چون اجاره به خاطر بیع منفسخ شده) خیر، چه ربطی دارد به هم، اجاره قبلا محقق شده و صحیح [واقع] شده، الشیء لا ینقلب عما هو علیه، بعدا بیع انجام شده، بعدا بیع فسخ می‌شود، این بیع بعدا فسخ شود، اجاره به مجرد آن بیع فسخ شد. (الان بیع باطل شد؟) به مجرد بیع که امروز است، امروز که بیع را انجام می‌دهد همین امروز اجاره منفسخ می‌شود خلاص، یک ماه دیگر شما بیع را باطل می‌کنید آن که دیگر نمی‌تواند تأثیر کند نسبت به اجاره قبل، اثر آن تمام شد.ـ

ثمره سوم

اول عبارت را بخوانم؛

«إرث الزوجة من المنفعة في تلك المدة لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلك العين و إن كانت مما لا ترث الزوجة منه بخلاف ما لو قيل بالانفساخ بمجرد البيع».[۳]

اول یک مقدمه ذکر کنیم تا مسئله روشن شود؛ در باب توارث نسبت به ارث زوجه همه می‌دانید که زن از زمین ارث نمی‌برد، از قیمت بناء و وسایلی که هست ارث می‌برد، اگر خانه اجاره داده شود منفعت می‌شود مثل آن اموری که قائم به بناء بیت هست، قائم به بناء ‌ارض هست، چطور از امور قائم به بنا،‌ زن ارث می‌برد، از منفعتی هم که الان اجاره داده شده ارث می‌برد، اما اگر خانه را با منفعت به کسی بفروشد، این جا منفعت مستقلا لحاظ نشده تابع عین است و چون قانون البته قانون شرع می‌فرماید که زن از زمین ارث نمی‌برد و از توابع زمین، پس این جا از منفعت زمین هم ارث نمی‌برد؛ این دو قانون را داشته باشید حالا وارد در بحث می‌شویم؛

بنا بر صحت اجاره، اجاره‌ای محقق شده صحیحا، بیع هم بعد محقق شد صحیحا، مشتری بعد از آن که بیع را انجام داد به رحمت خدا رفت فوت کرد، در این جا بنا بر صحت اجاره، منفعت قبلا افراز شده پس تابع عین نیست، وقتی تابع عین نبود این زن ارث می‌برد، از منفعت ارث می‌برد، با این که از عین ارث نمی‌برد اما این جا از منفعت ارث می‌برد.

اما بنا بر انفساخ اجاره، اما اگر گفتیم عقد اجاره منفسخ می‌شود در نتیجه منفعتی شرعا دیگر افراز نشده، منفعت چسبیده به عین است و تابع عین است، وقتی تابع عین شد این زن بعد از فوت شوهرش همان طور که از زمین ارث نمی‌برد، از توابع زمین هم که منفعت آن است ارث نمی‌برد.

(سؤال: نسبت به زوجه بایع هم همین است.) الان صحبت روی منفعت است نه اجرت، اجرتی که بایع گرفته که قطعا زن ارث می‌برد، در این شکی نیست.ـ

این هم فرع سوم.

محض خاطر شما یک مرتبه فرع را بخوانم؛ «إرث الزوجة من المنفعة في تلك المدة لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلك العين»، ارث می‌برد از منفعت، «و إن كانت مما لا ترث الزوجة منه»، اگر چه از اموری باشد که زن از آن ارث نمی‌برد، زمین است، «بخلاف ما لو قيل بالانفساخ بمجرد البيع»، که اگر گفتیم به مجرد بیع اجاره منفسخ می‌شود این جا دیگر آن زن ارث نمی‌برد، چرا؟ چون منفعت افراز نشده، چسبیده به عین است، می‌شود تابع عین، زن نه از عین ارث می‌برد نه از توابع عین، لذا ارثی نمی‌برد.

ثمره چهارم

باز عبارت را بخوانم محض خاطر شما؛

«رجوع المشتري» ـ که همین [شخص] مستأجر است، فرض مسئله این است که مشتری و مستأجر یکی است ـ «بالأجرة لو تلفت العين بعد قبضها و قبل انقضاء مدة الإجارة فإن تعذر استيفاء المنفعة يكشف عن بطلان الإجارة و يوجب الرجوع بالعوض و إن كان تلف العين عليه».[۴]

این فرع مربوط به تلف عینی است که الان دست مشتری است. این در ذهن‌تان باشد آن عین الان دست مشتری است، به قبض مشتری داده شده اما قبل از انقضاء ‌مدت اجاره عین تلف می‌شود.

علی القول بصحة الاجاره تا عین از بین رفت، اجاره نسبت به باقی مدت منفسخ می‌شود، چرا؟ چون شرط بقاء اجاره امکان انتفاع است و با تلف شدن عین دیگر امکان انتفاع نیست. بنا بر این نسبت به مابعد تلف اجاره منفسخ می‌شود. وجه آن هم همین است که گفتیم؛ اصلا منفعت بعد التلف موجود نیست تا مملوک مالک باشد تا بتواند تملیک کند به مستأجر. بنا بر این در این جا شخص مستأجر خیار تبعض عین مستأجره را پیدا می‌کند. به این خیار می‌تواند یکی از این دو کار را انجام دهد:

یا می‌تواند اجاره را امضا کند، اجرت تقسیط می‌شود؛ مثلا ده ماه بوده پنج ماه آن گذشته پنج ماه دیگر [باقی] مانده، اجاره را امضا می‌کند نصف اجرت را از بایع می‌گیرد چون نصف مدت را استیفاء کرده.

راه دوم این است که این شخص فسخ کند اجاره را چون حق فسخ دارد به خاطر این که امکان استفاده از این عین نیست، وقتی امکان استفاده از عین نبود حق فسخ اجاره را دارد. چه کسی می‌خواهد اجاره را فسخ کند؟ همین مستأجری که مشتری است. تا اجاره را فسخ کرد این جا تمام اجرت را از بایع استرداد می‌کند و می‌گیرد، چرا؟ چون فسخ شده، وقتی فسخ می‌شود عوضین برمی‌گردد به جای خودش. تا این جا درست شد؟ نسبت به مدتی که استیفاء کرده منفعت را اجرة المثل را باید بپردازد چون دیگر آن اجاره را فسخ کرد، این استیفاء پنج ماه، لا یذهب مال المسلم هدرا، باید اجرة المثل را پرداخت کند.

بعد این جا آن مطلبی که خود مرحوم آقای خوئی در کتب استدلالی‌شان دارند ـ ولو در کتب فقهی ذکر نفرمود ولیکن والد معظم در کتب فقهی هم ذکر فرموده ـ این است که اگر بین اجرة المثل و اجرة المسمی تساوی بود مشکلی ندارد. اگر اجرة المثل از اجرة المسمی بیشتر بود یک مشکل درست می‌شود و آن مشکل این است: چرا ما می‌گوییم اجرة المثل را بدهد؟ به قانون احترام مال مسلم، این مال شما که مال مسلم هست در این پنج ماه احترام آن ده میلیون است، اجاره ده ماه بیست میلیون بود، پنج ماه می‌شود ده میلیون، ولیکن خود بایع به جهاتی به جای ده تومان، هشت تومان اجاره داده یعنی دو میلیون احترام مال خودش را ساقط کرده، اگر خودش دو میلیون احترام مال خودش را ساقط کرده به چه وجهی ما بگوییم او ضامن آن دو میلیون است؟! لذا اگر تفاوت باشد و اجرة المثل بیشتر باشد از اجرة المسمی، روی نظر مشهور می‌گویند باید اجرة المثل را بدهد چه کم باشد چه زیاد چه مساوی؛ به حسب قواعد باید همان مطابق اجرة المسمی را بدهد چون خود او احترام مال خودش را اسقاط کرده. لذا والد معظم احتیاط واجب می‌کنند که نسبت به مقدار اضافه دو نفر با هم مصالحه کنند.

(سؤال: یعنی به حسب قاعده باید اجرة المثل بدهد؟) به حسب قاعده باید اجرة المسمی را بدهد چون خودش احترام مال خودش را کم کرده، به حسب فتوای مشهور باید اجرة المثل بدهد. ان‌شاءالله روشن شد (چرا آقای خوئی احتیاط واجب نکرده؟) چون در کتب استدلالی‌شان همین مطلب را دارد فکر می‌کنم اصلا در همین کتاب اجاره خود آقای خوئی هم دارند، همین‌جا هم آقای خوئی دارند. ولی در کتب فتوایی این را نفرمودند. حالا وجه آن چه بوده دیگر خود ایشان می‌دانند. (بالاخره ثمره چه شد؟) ثمره این شد که بنا بر این که بگوییم اجاره صحیح است دو راه برای او هست: یا تقسیط اجرت می‌کند طبق اجرة المسمی نصف آن را می‌دهد، این در صورتی است که اجاره را امضاء کند اما اگر اجاره را امضا نکند و فسخ کند نتیجه آن اجرة المثل است. (یعنی ثمره ثبوت خیار است؟) بله، خیار این دو راه را برای او باز می‌کند.ـ

اما علی القول بالانفساخ؛ حالا اگر ما گفتیم به نفس بیع، اجاره منفسخ می‌شود، پس از زمان بیع اجاره خود به خود منفسخ شده، در نتیجه اجرت را از بایع کلا استرداد می‌کند چون اجاره منفسخ شده. عینی که این وسط تلف شده از کیسه چه کسی می‌رود؟ چون بحث ما جایی است که عین تلف شده، مسئله بعد القبض است، عین هم از کیسه مشتری می‌رود. چون عین در قبض مشتری بوده، مال مشتری بوده، تلف مال از مالکش مورد ضمان خودش هست مورد ضمان شخص آخری نیست.

فردا ان‌شاءالله مسئله دوم.[۵]

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.