بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

مسئله چهارم

«إذا تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة و كذا إذا تلفت عقيب قبضها بلا فصل و أما إذا تلفت بعد استيفاء منفعتها في بعض المدة فتبطل بالنسبة إلى بقية المدة».[۱]

تا این جا سه فرض را مرحوم صاحب عروه طرح فرمودند: یکی تلف عین مستأجره بعد العقد قبل القبض. یکی بعد العقد بعد القبض ولیکن بلافاصله، قبض کرده مستأجر ولی هنوز به استیفاء از منفعت نرسیده. صورت سوم هم این است که یک مقداری از منفعت را استیفا کرده باشد.

البته روشن است تلف عین مستأجره قبل العقد دیگر اصلا احتیاج به بحث ندارد چون قبل العقد که مال مالک بوده و تلف از طرف خود او حساب می‌شود.

حالا صورت اخیر که تلف در وسط است ـ وسط که می‌گوییم نه این که [دقیقا] نیمه، بلکه یک مقداری استیفاء منفعت شده و عین تلف شده ـ در این جا حکم چیست؟ می‌فرماید: «فيرجع من الأجرة بما قابل المتخلف من المدة إن نصفا فنصف» که این «إن نصفا فنصف» را اگر یادتان باشد در مغنی خواندید «و إن ثلثا فثلث مع تساوي الأجزاء بحسب الأوقات و مع التفاوت تلاحظ النسبة».[۲] حکمی را که ایشان ذکر می‌کند این است که چون اجاره از حالا به بعد تلف می‌شود اجرتی که مربوط به از حالا به بعد است برمی‌گردد.

صاحب عروه شق دیگری ذکر نمی‌فرماید برای این صورت ولی همان طور که در مسائل قبل هم داشتیم و در این مسئله هم ان‌شاءالله اشاره خواهد شد، شخص مستأجر یک حق دیگر هم دارد می‌تواند از خیار تبعض صفقه استفاده کند چون او این خانه را مثلا اجاره کرده بود برای یک سال و حالا این تبعض پیدا کرد و نصف آن دیگر قابل استیفا نیست در نتیجه خیار دارد نسبت به فسخ اجاره که اگر اجاره را فسخ کند باید تمام اجرتی که گرفته یعنی اجرة المسمی را برگرداند به مالک. مستأجر چه می‌کند؟ فرض این است که مستأجر استیفاء منفعت کرده از این منزل بدون عقد اجاره، چون عقد اجاره فسخ شد، پس باید اجرة المثل این مقداری را که استفاده کرده به مالک پرداخت کند، حالا ممکن است اجرة المثل بیشتر باشد یا کمتر باشد یا مساوی باشد. هر دو را حق دارد.

اما تفصیل مسئله؛

بیان مقدمات

مقدماتی را برای روشن شدن مسئله باید در نظر داشت:

مقدمه اول

یکی این است که عین مستأجره تارة کلیه است و تارة جزئیه است. نسبت به عین جزئیه تلف معنا دارد چون متعلق اجاره همین خانه بوده و این خانه تلف شد. نسبت به عین کلی تلف معنا ندارد. چرا؟ چون آنچه که تلف می‌شود فرد است، کلی که تلف نمی‌شود و متعلق اجاره هم کلی است پس آنچه که متعلق اجاره است که کلی است تلف نشده، آنچه که تلف شده که فرد است متعلق اجاره نیست لذا اجاره به قوت خودش باقی است و مالک ملزم است یک فرد دیگر از کلی را تسلیم مستأجر کند. بله اگر متعذر شود خیار تعذر تسلیم دارد.

مقدمه دوم

مطلب دوم در مقدمه بحث این است که شکی نیست که چون منافع قائم به عین هست پس با تلف عین منافع هم تلف می‌شود. چون منافع برای خودش وجود علی حده‌ای ندارد لذا به تلف عین، منافع تلف می‌شود.

این را چرا می‌گوییم؟ این را برای این می‌گوییم که لا یقال عین تلف شده، عین که متعلق اجاره نبوده. می‌گوییم بله، ولی به تلف عین متعلق اجاره هم تلف می‌شود.

مقدمه سوم

مطلب سوم این است که تلفی که برای عین مستأجره پیش می‌آید تارة من غیر اختیارٍ هست، تلف سماوی است، زلزله می‌آید، صاعقه می‌آید، سیل می‌آید و تارة تلف اختیاری است.

تلف اختیاری هم سه صورت دارد: تارة موجر و مالک است که عین مستأجره را تلف می‌کند، تارة مستأجر عین را تلف می‌کند، تارة اجنبی و شخص ثالث است که عین را تلف می‌کند، می‌آید خانه را خراب می‌کند، مثلا می‌گوید این جا باید خیابان شود خانه تلف می‌شود.

(سؤال: این عن اختیارٍ نیست) اختیار دارد، شخص ثالث دارد با اختیار تلف می‌کند، من غیر اختیارٍ یعنی اختیار بشر در آن دخیل نیست.ـ

مقدمه چهارم

مطلب چهارم این است که بحث فعلی ما که مسئله چهارم هست در تلف عین شخصی است. این صور دیگری که گفتیم یعنی تلف در جایی که متعلق اجاره کلی باشد بعدا می‌آید در ضمن یک مسئله مستقل که مسئله هشتم هست یا تلفی که حالا به اختیار موجر یا مستأجر یا اجنبی باشد باز خود این را مرحوم صاحب عروه در یک مسئله مستقل طرح خواهد فرمود. بحث ما متمرکز روی عین شخصی است.

مقدمه پنجم

مطلب پنجم این است که اگر به خاطرتان باشد تا به حال این مطلب را چند مرتبه تذکر دادیم؛ ما یک بطلان داریم، یک انفساخ داریم و یک فسخ داریم.

فسخ عبارت از این است که عقد خودش اقتضاء بقاء دارد و مشکلی ندارد ولیکن به لحاظ حقی که برای ذی الحق هست، برای مشروط له هست، حق فسخ دارد و معامله را فسخ می‌کند.

انفساخ این است که معامله تقع صحیحةً، بعد در اثر عروض مانع آن معامله منفسخ می‌شود حالا می‌خواهد بیع باشد، اجاره باشد، هر چه که می‌خواهد باشد.

بطلان عبارت از این است که عقد فاقد ارکان یا شرائط ارکان باشد مثلا یکی از ارکان صحت اجاره تمکن از استیفاء منفعت است، تمکن اگر نباشد اصلا عقد اجاره باطل است رأساً.

در کتب فقهیه گاهی وقت‌ها بطلان و انفساخ جای یکدیگر استفاده می‌شود؛ یعنی بطلان جای انفساخ و انفساخ جای بطلان. اگر به خاطرتان باشد مرحوم اصفهانی در مباحث قبل دقت به خرج دادند و گفتند که ما باید بین این‌ها تفریق بیندازیم و درست استعمال کنیم که آیا این جا جای استعمال انفساخ است یا جای استعمال بطلان هست.

گفتیم در این مسئله سه فرع بود: یکی تلف بعد العقد قبل القبض بود، یکی بعد العقد بعد القبض بلافاصله، و یکی بعد از استیفاء منفعت.

فرع اول: تلف العین بعد العقد قبل القبض

فعلا بحث ما در فرع اول هست یعنی تلف عین بعد العقد قبل القبض.

مسئله در کتب فقها هم مطرح است مرحوم صاحب جواهر،[۳] مرحوم محقق،[۴] این‌ها همه طرح کرده‌اند. مشهور در این مسئله قائل شده‌اند به بطلان اجاره. گفته‌اند اگر اجاره‌ای محقق شد قبل از این که مالک عین مستأجره را تحویل مستأجر دهد، عین تلف شود، این جا اجاره باطل می‌شود. استدلال شده به وجوهی:

ادله قائلین به بطلان اجاره

وجه ۱. اجماع

وجه اول دعوای اجماع و تسالم اصحاب است بر این که اجاره ملحق به بیع است. همان طور که در بیع ما این قانون مسلم را داریم که تلف المبیع قبل قبضه فهو من مال بایعه، در باب اجاره هم جای مبیع، منفعت قرار می‌گیرد، تلف المنفعة قبل قبضه. در مقدمات هم گفتیم تلف منفعت به تلف عین است.

این اجماع و تسالم اصحاب به صاحب جواهر استناد داده شده. آن مقداری که ما مراجعه کردیم در بحث خودمان تعبیر صاحب جواهر اجماع و تسالم نیست، تعبیر صاحب جواهر عدم خلاف و ظاهر اصحاب است. فکر می‌کنم این را چند مرتبه توضیح دادم که چه فرقی است بین عدم وجدان خلاف، عدم الخلاف، اجماع، اتفاق و تسالم اصحاب که هر کدام از این‌ها هم تحصیلی دارد و هم منقولی دارد. بنا بر این این‌ها با هم فرق می‌کند عدم خلاف و عدم وجدان خلاف هم باز با یکدیگر فرق می‌کند.

صاحب جواهر در این بحث که می‌رسد تعبیر ایشان این است: «بلا خلاف أجده فيه» پس حداکثر می‌شود عدم وجدان الخلاف «[كما اعترف به] في محكي التذكرة». بعد از چند مطلب می‌فرماید: «بل ظاهر الأصحاب في المقام اتحاد الحكم في المقامين.»[۵] ظاهر کلمات اصحاب این است که در هر دو حکم را واحد دانستند. [تعبیر] ظاهر اصحاب این است، با این که فتوا داده باشند به اتحاد فرق می‌کند. بله ممکن است استظهار شود اما ممکن است ما فتوایی از او نداشته باشیم که بتوانیم تحصیل اجماع کنیم نسبت به یک حکم شرعی لذا از ظاهر اصحاب، استفاده اجماع و اتفاق مشکل است. مگر این که بگوییم مقصود از ظاهر اصحاب این است که فتوا داشتند و فتوای آن‌ها همه همین بوده که حکم متفق است.

این را خیلی دقت کنید اگر در بحث اجاره قائل شوند که تلف العین قبل القبض موجب بطلان اجاره هست این فرق می‌کند که باز ما ادعا کنیم اتحاد حکم الاجاره و البیع، چون اجماع که ادعا می‌شود درست باید مشخص باشد که محط اجماع چیست لذا حالا به مسامحه می‌شود گفت که این اجماع هست.[۶]

اشکال در وجه اول

علی ای حال حالا بر فرض که اجماع ثابت باشد دو تا مشکل دارد:

یک مشکل این است آن مقداری که ثابت هست علی الظاهر، شهرت است نه اجماع. بنا بر این از جهت صغروی اجماع مشکل دارد.

از جهت کبروی هم خواهد آمد به وجوه متعدد استدلال شده بر این که تلف عین مستأجره قبل القبض موجب بطلان اجاره است در نتیجه اجماع می‌شود مدرکی و اجماع مدرکی دلیل علی حده حساب نمی‌شود.

وجه ۲. فحوای روایت تلف المبیع قبل قبضه

وجه دوم فحوای نصی است که در باب بیع وارد شده. در باب بیع ما دو تا نص داریم:

یکی نبوی است که مرسل هست در عوالی اللئالی است جلد سه، صفحه ۲۱۲: «و قال النبي صلی الله علیه و آله و سلم‏ كل‏ مبيع‏ تلف‏ قبل‏ قبضه‏ فهو من مال بائعه‏». این در عوالی اللئالی هست، ولی خوب می‌دانید هم در خود کتاب بحث است و هم روایت مرسل است.

نص و روایت دوم سند دارد و خود مرحوم صاحب وسائل هم عنوانی که به باب دادند همین عنوان مسئله ما است. فرموده: «باب‏ أن‏ المبيع‏ إذا تلف‏ قبل القبض تلف من مال البائع»[۷] درست همان قاعده‌ای که فقها دارند عنوان صاحب وسائل است. روایت این است:

«محمد بن يعقوب عن محمد بن يحيى عن محمد بن الحسين عن محمد بن عبد الله بن هلال عن عقبة بن خالد عن أبي‏ عبد الله علیه السلام‏ في رجل اشترى متاعا من رجل و أوجبه» بیع را هم ثابت کردند و لازم کردند «غير أنه ترك المتاع عنده و لم يقبضه» ولیکن مشتری متاع را در نزد بایع گذاشت و آن را قبض نکرد «قال آتيك غدا إن شاء الله فسرق المتاع» متاع سرقت رفت «من مال من يكون قال من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته» تلف از مال صاحب متاع است که این متاع در بیت او بوده «حتى يقبض المتاع و يخرجه من بيته» غایت ضمان این است: تا این که قبض دهد متاع را به مشتری و اخراج کند از بیتش «فإذا أخرجه من بيته فالمبتاع ضامن لحقه حتى يرد ماله إليه»[۸] اگر خارج کرد از بیتش مبتاع که خود مشتری باشد ضامن است برای حقش، اگر اخراج شد دیگر ضامن خود مشتری است، قبل القبض ضامن بایع است.[۹]

اشکال در وجه دوم، اشکال سندی

البته سند روایت تمام نیست؛ مرحوم مجلسی در مرآة العقول می‌فرماید: «مجهولٌ».[۱۰]

البته صاحب ریاض می‌فرماید به جبر عمل مشهور سند درست می‌شود.[۱۱] ولیکن این یک بحث مبنایی است که دو تا مشکل دارد: اولا باید منحصر باشد فتوای مشهور به همین روایت و الا ممکن است به مقتضای قاعده عمل کرده باشند که بعد خواهیم گفت. و ثانیا مبتنی بر این است که کبری را قبول داشته باشیم که عمل مشهور جابر ضعف سند هست.

اما بعضی از بزرگان هم سند را قوی دانستند؛‌ در روضة المتقین می‌فرماید: «لما رواه الشيخان في القوي».[۱۲] خود تعبیر فی القوی یعنی سندش درست نیست و باید آن را تمام کرد.

علی ای حال از جهت سند مشکل دارد.

بیان دلالت روایت و اشکال بر آن

از جهت دلالت، دلالتش خوب است و حتی از این روایت استفاده کردند که اساسا در بیع ما یک مبیع داریم و یک ثمن داریم، در باب اجاره هم ما یک عین مستأجره و منفعت داریم، یک اجرت داریم، منفعت به منزله مبیع است، اجرت هم به منزله ثمن است هر دو از یک وادی هستند، یک ملاک هست که در هر دو حاکم است و آن ملاک عبارت از این است که تلف ممن انتقل عنه حساب می‌شود نه ممن انتقل الیه، یعنی تلف از بایع حساب می‌شود و تلف از مشتری حساب نمی‌شود.

تعبیر به فحوی از این جهت است که ببینید در باب بیع متعلق عقد عبارت است عین و عین موجود است یعنی وقتی که ما عقد بیع را بستیم کتاب موجود بود، خانه موجود بود و هیچ مشکلی نداشت، حالا یک ساعت بعد تلف شد، پس موجود بود، همه چیز مرتب بود، عاقد و معقود و معقود علیه و معقود فیه همه موجود بودند لذا روایت می‌گوید در عین حال تلف از بایع است. در باب اجاره، متعلق اجاره منفعت است که منفعت اساسا وجود خارجی که ندارد، ما باید بگوییم وجود منفعت به وجود عین است یا بگوییم عقلا بر آن اعتبار می‌کنند وجود را. اگر بنا باشد در عینی که ثابت است و خارجیت دارد و موجود است و مشت‌پُرکن است تلف از ناحیه بایع باشد، در مورد منفعت که هیچ کدام از این‌ها نیست به طریق اولی باید باشد و اتفاقا به همین وجه اولویت هم تمسک شده.

البته در مقابل اشکال هم شده که مناطات احکام به دست ما نیست، بیع عقدی است که خصوصیات خودش را دارد، خیار مجلس دارد، اجاره خیار مجلس ندارد، بیع خیار حیوان دارد اجاره خیار حیوان ندارد، ممکن است در بیع تلف المبیع من مال البایع باشد اما در اجاره تلف عین مستأجره از مال مالک نباشد. سرّ تعبیر به فحوی این بود.

حالا این استدلال قطع نظر از سند، تمام است یا تمام نیست؟ می‌فرمایند تمام نیست.[۱۳]

اشکال عبارت است از همین نکته‌ای که گفتیم؛ چون روایت در باب بیع وارد شده، اصالة ‌الموضوعیه اقتضا می‌کند موضوعیت بیع را، ما بخواهیم آن را تعمیم دهیم به سایر معاوضات، آن را تعمیم دهیم به اجاره، به صلح، این احتیاج دارد به علم به مناط قطعی و ما علم به مناط قطعی نداریم. بنا بر این نمی‌شود ما به این روایت در مورد اجاره استدلال کنیم.

حالا این [مطلب] در ذُکر شما باشد چون ما دو تا فرع دیگر هم داشتیم: یکی بعد القبض بلافاصله و یکی هم بعد از استیفاء مدتی. مرحوم آقای خوئی همین‌جا مطلبی می‌فرماید که تازه این روایت اگر هم درست باشد فرع اول را درست می‌کند، فرع دوم و سوم را درست نمی‌کند چون این دارد قبل القبض و حال آن که در فرع دوم قبض محقق شده اما بلافاصله تلف شده یا در فرع سوم قبض شده، استیفا هم شده و بعد تلف شده.[۱۴] البته ما الان داریم در فرع اول بحث می‌کنیم.

(سؤال:‌ به نظر شما روایت برای فرع اول مفید است؟) خیر، ایشان به مقتضای قاعده تمسک می‌کند که می‌گوییم.ـ

وجه سوم روز سه شنبه.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.