بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

فرع دوم: تلف العین بعد القبض قبل الاستیفاء

صورت دوم این بود که تلف بعد القبض باشد اما بلافاصله قبل از استیفاء منفعت و امکان استیفاء منفعت، عین مستأجره تلف شود.

حکم این صورت هم مثل همان صورت قبل است چون همان ملاکی که برای بطلان اجاره در صورت قبل بود در این صورت هم هست، در صورت قبل، تلف عین مستأجره بود قبل القبض اما بعد العقد. آن جا چرا گفتیم اجاره باطل می‌شود؟ چون گفتیم که یکی از شرائط صحت اجاره قابلیت استیفاء منفعت از عین مستأجره است، تمکن انتفاع از عین مستأجره است، اگر قبل القبض عین تلف شود به تلف عین، منافع عین تلف شده و در نتیجه امکان استیفاء منفعت نیست.

و گفتیم که تعبیر صحیح هم در این جا بطلان است، چرا؟ چون تمکن از انتفاع، تمکن از استیفاء عین مستأجره از شرائط صحت اجاره است نه از شرایط لزوم اجاره که خیارآور باشد. بله، به حسب ظاهر ما فکر می‌کردیم که اجاره صحیح است، با تلف کشف می‌کنیم که اجاره باطل است پس بنا بر این حکم در این صورت روشن است.

فرع سوم: تلف العین فی اثناء مدة الاجاره

صورت سوم تلف در اثناء مدت اجاره است یعنی یک مدتی از زمان اجاره گذشته که امکان استیفاء ‌از منفعت در آن مدت بوده و بعد تلف شده، زلزله شده خانه خراب شده و دیگر از حالا به بعد قابل انتفاع نیست.

این جا را در نظر داشته باشید که فرقی نمی‌کند که مستأجر استیفاء هم کرده باشد یا استیفا نکرده باشد یعنی رفته باشد در منزل نشسته باشد یا خیر. چون اگر به خاطرتان باشد ما گفتیم که استیفاء خارجی شرط استقرار اجرت نیست، مدت زمانی که برای اجاره هست وقتی بگذرد اجرت مستقر می‌شود.

در این جا که در بین تلف حاصل شده مقتضای قاعده این است که بگوییم عقد بالنسبه به زمان گذشته صحیح است، بالنسبه به زمان آینده باطل می‌شود.

اما صحت بالنسبه به زمان گذشته چرا؟ لوجود المقتضی و عدم المانع؛ مقتضی برای صحت موجود است و مانع آن هم مفقود است. مقتضی چیست؟ تمکن از استیفاء از عین مستأجره، خانه‌ای را که یک ساله اجاره دادیم بعد از شش ماه تلف شده، در شش ماه اول سال امکان استیفاء از عین مستأجره حاصل بوده پس مقتضی برای صحت موجود است. مانعی هم از صحت نیست الا تلف عین ولیکن تلف عین تأثیر نسبت به ما قبل نمی‌کند چون منفعت از امور تدریجی الوجود است، روز به روز سکنای بیت محقق می‌شود و روز بعد سکنای دیگری است، در شش ماه اول مانعی از صحت نبوده، مانع تلف بوده که تلفی نبوده، نسبت به شش ماه بعد مانع پیدا شده بلکه تلف کاشف است از قصور مقتضی نسبت به شش ماه بعد. به چه بیان؟

به این بیان که وقتی مالک خانه را اجاره می‌دهد در حقیقت دارد منفعت منزل را تملیک می‌کند، تملیک منفعت منزل فرع بر ملکیت منفعت برای مالک است، من مالک باید مالک منفعت باشم که بتوانم به غیر تملیک کنم. نسبت به شش ماه اول سال منفعت موجود است حالا یا به اعتبار عقلایی یا به وجود خود عین از نظر عقلا لذا ملکیت برای من بوده تملیک کردم، نسبت به شش ماه بعد اصلا منفعتی در متن واقع موجود نبوده چون عین تلف می‌شود شش ماه بعد، در متن واقع منفعتی نبوده که من مالک باشم تا بخواهم تملیک کنم. لذا تملیکی که اول یک ساله کردم به تخیل بقاء عین مستأجره تا یک سال بوده، فکر می‌کردم خانه باقی است یک ساله اجاره دادم و الا اگر می‌دانستم سر شش ماه منزل تلف می‌شود آیا صحیح بود که من یک ساله اجاره دهم؟ قطعا صحیح نبود. لذا از این شش ماه به بعد در متن واقع مقتضی صحت اجاره مفقود است چون رکن اجاره منفعت است و این منفعت در این جا موجود نیست لذا حکم می‌شود به بطلان اجاره نسبت به شش ماه آینده.

اثر آن چیست؟ اثر آن این می‌شود که مستأجر رجوع می‌کند به مالک، آن مقدار اجرتی که در مقابل شش ماه آینده هست آن را از مالک پس می‌گیرد، آن مقدار اجرتی هم که در مقابل شش ماه اول سال بوده که استیفا کردم. لذا نصف اجرت را باید برگردانم.

البته ما نمی‌گوییم نصف اجرت را برگرداند، می‌گوییم اجرت را نسبت به ماه‌هایی که عین مستأجره تلف شده برگرداند. چرا؟ چون ممکن است اجرت یک جایی در زمان‌های مختلف متفاوت باشد؛ مثلا ان‌شاءالله قسمت شما بشود اربعین بروید کربلا، قیمت مسافرخانه‌ها و هتل‌ها در اربعین چند برابر قیمت در غیر اربعین است. یا یک جایی را کسی اجاره کرده برای قسمت ییلاقی که تابستان برود استفاده کند گفته حالا پاییز و بهار هم می‌رویم، حالا اول تابستان تلف شده، در این جا اجرت به نسبت حساب می‌شود؛ یعنی باید حساب کنند که چه مقدار از این اجرت در مقابل مدت باقی مانده می‌افتد. ممکن است نصف باشد، ممکن است کمتر باشد یا بیشتر باشد.

پس نتیجه بحث این شد که اجاره می‌شود باطل، مستأجر رجوع می‌کند و اجرت ما بقی از ایام را از مالک می‌گیرد و مسئله تمام می‌شود.

در این جا چون مستأجر عقدی که بسته روی اجاره یک سال کامل بوده و الان منفعت یک سال بر او متبعض شده یعنی نصف آن حاصل شده و نصف آن تلف شده پس آنچه را که مورد عقد او بوده که منفعت در مجموع یک سال باشد محقق نشده، در این گونه موارد تعبیر می‌کنند به خیار تبعض صفقه؛ یعنی مستأجری که می‌توانست برود پیش مالک و اجرت شش ماه آینده را پس بگیرد می‌تواند برود پیش مالک بگوید من اجاره خانه را یک ساله می‌خواستم حالا متبعض شده، اصل اجاره را فسخ می‌کنم، حق دارد به خیار تبعض صفقه.

حالا اگر فسخ کند باید چه کاری انجام دهد؟ اگر فسخ کند، مالک باید کل اجرة المسمی را بدهد به مستأجر چون فسخ شده، در فسخ هر عوضی برمی‌گردد به مالک اصلی خودش، کل اجرتی که من مالک گرفتم باید برگردانم به مستأجر. مستأجر هم کل عوضی که گرفته باید برگرداند به من اما فرض این است که دیگر منفعت قابل برگرداندن نیست، استیفا کرده و تمام شده لذا باید اجرة المثل آن مدتی را که استیفا کرده به من پرداخت کند. آن وقت گاهی وقت‌ها ممکن است اجرة المثل کمتر از نصف اجرت بشود و گاهی وقت‌ها ممکن است بیشتر از نصف اجرت شود، متفاوت می‌شود.[۱]

این هم فرع سوم.

این مسئله به نظر من تمام شد و چیزی از مسئله باقی نمانده، فرمایشات بزرگان را هم متعرض شدیم، می‌رویم مسئله بعد.

پس خلاصه این مسئله این شد که بخوانیم مسئله را از صاحب عروه؛ «إذا تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة» این روشن شد «و كذا إذا تلفت عقيب قبضها بلا فصل» این هم روشن شد «و أما إذا تلفت بعد استيفاء منفعتها في بعض المدة فتبطل بالنسبة إلى بقية المدة» مثلا شش ماه آینده «فيرجع» یعنی مستأجر «من الأجرة بما قابل المتخلف من المدة» آن مقداری که تخلف شده و دیگر قابل استیفا نیست از اجرت پس می‌گیرد «إن نصفا فنصف» حالا اگر شش ماه است، اجاره یک ساله بوده نصف است، اگر بعد از چهار ماه تلف شده یک ثلث، به حسب مقداری که تلف شده‌ «و إن ثلثا فثلث» البته «مع تساوي الأجزاء بحسب الأوقات» در جایی است که کل ماه‌های سال اجاره این خانه یکنواخت باشد مثل خانه‌هایی که الان در قم هست خانه‌هایی که در شهر هست این طور است «و مع التفاوت تلاحظ النسبة»[۲] اما اگر ایام سال متفاوت بود، شهور سال متفاوت بود باید ملاحظه نسبت بشود.

این مسئله تمام شد بحول الله و قوته.

مسئله پنجم

«إذا حصل الفسخ في أثناء المدة بأحد أسبابه تثبت الأجرة المسماة بالنسبة إلى ما مضى و يرجع منها بالنسبة إلى ما بقي كما ذكرنا في البطلان في المشهور». حالا اگر فسخ در اثناء مدت حاصل شود مثلا مستأجر یا مالک حق فسخ برای خودشان گذاشته بودند تا یک مدت معینی، یا چیزی را شرط کرده بودند و مشروط علیه به شرط عمل نکرد، مشروط له حق فسخ دارد، می‌فرماید اگر فسخ کند حکم آن مثل صورت تلف است، نسبت به آنچه که گذشته هیچ، نسبت به آینده برمی‌گردد و به همان مقدار از اجرة المسمی پس می‌گیرد.

«و يحتمل قريبا» احتمال دارد قریبا که حکم آن به صورت دیگری باشد، چگونه باشد؟ «أن يرجع تمام المسمى» این که تمام المسمی برگردد یعنی برود و تمام المسمی را أخذ کند «و يكون للموجر أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى» از آن طرف هم مالک نسبت به آن شش ماه که گذشته اجرة المثل را از مستأجر بگیرد، چرا چنین حرفی می‌زنیم؟ «لأن المفروض أنه‌ يفسخ العقد الواقع أولا» همان عقدی که اول واقع شده آن را فسخ می‌کند، اگر فسخش کرد همه‌اش باطل می‌شود و تکه نمی‌شود، شما می‌گویید یک تکه آن درست است اجرة المسمی را بگیرد، خیر، عقد تکه نمی‌شود. «و مقتضى الفسخ عود كل عوض إلى مالكه.

بل يحتمل أن يكون الأمر كذلك في صورة البطلان أيضا» می‌گوید این حرف را که در فسخ گفتیم که می‌تواند برگردد و همه را بگیرد و مالک اجرة المثل را طلب‌کار شود حتی در بحث تلف هم ممکن است این حرف را بزنیم که در بحث تلف ما این حرف را نزدیم، در بحث تلف گفتیم باید اجرة المسمی را بگیرد، اجرة‌المثل در صورتی بود که بخواهد از خیار تبعض صفقه استفاده کند و الا اگر نخواهد از خیار تبعض صفقه استفاده کند باید برود همان مقدار اجرة المسمایی که در مقابل شش ماه آینده هست را بگیرد. «لكنه بعيد».[۳] ولیکن نسبت به بطلان حکم به فسخ و رجوع به اجرة المثل بعید است.

این ظاهر مسئله.

و اما توضیح مسئله؛ چند موضوع اساسی هست که مرتبط با این مسئله است و باید این موضوعات کاملا برای ما روشن شود تا مسئله روشن شود.

۱. مقدمات

مطلب اول: توضیح اصطلاح فسخ و تلف

موضوع اول فسخ و تلف است، ما یک فسخ داریم و یک تلف داریم. تلف این است که بدون افراط و تفریط از ناحیه شخصی متعلق عقد تلف شود. مثل این که در بیع متعلق عقد تلف شود، دو تا گوسفند است که یک گوسفند تلف شود. در اجاره متعلق اجاره یک سال است، بعد از شش ماه عین تلف شود. این می‌شود تلف. پس در باب تلف به وجه دیگر و به عبارت دیگری می‌توانید بگویید تلف در مواردی است که عقد فی حد نفسه باطل باشد؛ یعنی یکی از مواردی که عقد باطل می‌شود مورد تلف است.

اما فسخ برای جایی است که عقد صحیح است مشکلی ندارد، مقتضی برای بقا هم دارد ولیکن به خاطر حق خیاری که برای من له الخیار هست آن می‌آید این عقدی را که اقتضاء بقا دارد فسخ می‌کند و الا عقد باطل نیست، مقتضی بقا هم دارد، می‌آید فسخ می‌کند.

پس ما یک بطلان داریم، یک فسخ داریم. یک تلف داریم که تلف در موارد بطلان است، فسخ در مواردی است که عقد فی حد نفسه صحیح است و اقتضاء بقا دارد.

مطلب دوم: انحلال عقد به حسب متعلق

موضوع دوم این است که آیا عقود به تعدد متعلقات‌شان متعدد می‌شوند یا خیر؟

مثلا در بیع وقتی یک کسی دو گوسفند را به یک عقد بیع می‌فروشد آیا این بیع متعدد می‌شود به لحاظ متعلق و مبیع یعنی ولو بیع صورةً یکی است اما بگوییم لبّا چون متعلق آن دو تا است دو بیع است و به همین جهت در بیع ما یُملَک و ما لا یُملَک مثل بیع شاة و خنزیر می‌گوییم بیع، یک بیع است اما به حسب متعلق منحل می‌شود، نسبت به گوسفند صحیح است و نسبت به خوک صحیح نیست. در باب اجاره، می‌گوییم اجاره یک ساله‌ای که داده شده نسبت به شش ماه اول که عین تلف نشده عقد اجاره صحیح است، نسبت به شش ماه دوم عقد اجاره باطل است. پس عقد را می‌آییم متعدد می‌کنیم به تعدد متعلق عقد. این یک نظر است.

یک نظر این است که خیر، عقد واحد، واحد است حالا می‌خواهد متعلقش واحد باشد یا متعدد باشد. بنا بر این اگر بخواهد عقد به هم بخورد باید همه عقد به هم بخورد، اگر هم می‌خواهد باقی باشد باید همه‌اش باقی باشد، شما نمی‌توانید عقد را بشکنید و بگویید بالنسبه به شش ماه گذشته عقد اجاره صحیح است، بالنسبه به شش ماه آینده عقد اجاره باطل است، خیر، عقد واحد امرش دائر است بین وجود و عدم، امرش دائر بین تجزئه و تحلیل نیست که بگویید نسبت به یک جزء صحیح و نسبت به یک جزء باطل است.

این هم یک بحث است که باید روشن شود که آیا عقد به تعدد متعلق متعدد است یا متعدد نیست یا به حسب موارد مختلف متفاوت است یعنی نمی‌توانیم یک حکم کلی برای همه‌ جا بگوییم.

مطلب سوم هم محض خاطر شما فردا.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.