بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

بحث منتهی شد به فرع دوم در مسئله انهدام بیت یا انهدام عین مستأجره. فرع اول این بود که عین مستأجره به طوری منهدم شود که اساسا دیگر قابل انتفاع نباشد. فرع دوم این است که منهدم می‌شود به نحوی که امکان انتفاع فی الجمله است، گفتیم در این جا وجهی برای انفساخ اجاره نیست. چرا؟ به خاطر این که عیبی که حاصل شده مثلا بعد از شش ماه حاصل شده، نسبت به زمان گذشته تمام شرائط صحت اجاره موجود بوده، منفعت محقق بوده، امکان استیفاء بوده بنا بر این وجهی برای بطلان نسبت به زمان گذشته نیست، از حالا به بعد هم وجهی برای بطلان نیست. چرا؟ به خاطر این که منفعت هنوز موجود است نهایت منفعت نقص پیدا کرده، عیب پیدا کرده و در نتیجه خیار عیب محقق می‌شود. بنا بر این شخص مستأجر حق دارد که اجاره را امضاء کند و راضی باشد به همین خانه معیوب، یا اجاره را فسخ کند، اگر فسخ کند باید نسبت به زمان گذشته اجرة المثل را پرداخت کند.[۱]

پس نتیجه گرفتیم که در این جا فسخ به اصل تعلق می‌گیرد، چرا؟ سر آن این است که اگر به خاطرتان باشد در سال گذشته یک مسئله‌ای مطرح شد و آن مسئله این بود که اگر به سببی از اسباب خیار ثابت شود برای مستأجر حکم چیست؟ آن جا مرحوم اصفهانی قدس سره در کتاب اجاره بحث کردند[۲] مفصل و بقیه هم این بحث را داشتند ولیکن مرحوم اصفهانی مفصل داشتند که این بستگی دارد به نحوه خیاری که جعل شده ما باید ببینیم خیاری که جعل شده چه نحوه خیاری است.

مثلا اگر خیار، خیار حیوان باشد، ‌شرائط خیار حیوان را دارد، اگر خیار مجلس باشد شرائط خیار مجلس را دارد و در این دو فسخ می‌خورد به اصل معامله. البته خیار مجلس و خیار حیوان خاص به بیع است و در اجاره نیست اما بحث کیفیت تأثیر خیار در فسخ عقد یک بحث عامی است چه نسبت به بیع و چه نسبت به اجاره.

آن جا بحث کردیم مثلا خیار غبن جزء خیاراتی است که ایجاب می‌کند که فسخ تعلق بگیرد به اصل عقد یعنی وقتی که بعد از یک هفته شخص مشتری علم به غبن پیدا کرد و قائل شدیم که با علم به غبن خیار درست می‌شود، الان که می‌خواهد فسخ کند از حالا به بعد فسخ نمی‌کند که بگوید عقد تا به حال باشد و از حالا به بعد فسخ شود بلکه کل عقد فسخ می‌شود.

یا در خیار عیب اگر جنس معیوب بود مشتری خیار دارد، در ما نحن فیه مستأجر خیار دارد، این خیار ایجاب می‌کند تعلق فسخ را نسبت به اصل عقد.

تارة‌ هم مجعول در خیار ایجاب نمی‌کند فسخ از اصل عقد را جایی که خود متعاقدین اصلا قرار بگذارند که اگر چنین اتفاقی افتاد ما از حالا به بعد فسخ می‌کنیم، یک شرطی گذاشتند مشمول «المؤمنون‏ عند شروطهم»[۳] هست می‌شود نافذ.

در ما نحن فیه چون در اثر نقص وارد بر عین مستأجره عیب حاصل شده یا اگر بگویید عیب نیست به تعبیر مرحوم حکیم قدس سره در مستمسک خیار رؤیت و خیار تخلف وصف است، در همه این‌ها فسخ تعلق می‌گیرد به اصل معامله.

این بحث تمام شد.[۴]

کلام مرحوم سبزواری

مرحوم سبزواری در مهذب این جمله مرحوم صاحب عروه را این طور معنا فرموده؛ صاحب عروه دارد: «كان حكم الأجرة ما ذكرنا»[۵] حکم اجرت همان است که ما گفتیم در سابق. آن که در سابق ما گفتیم این است که فسخ که شد باید کل اجرة المسمی برگردد یعنی مالک اجرة المسمایی را که گرفته برگرداند، بعد شخص مستأجر نسبت به این شش ماهی که استفاده کرده اجرة المثل را بدهد و ارش گرفته نمی‌شود.

مهذب می‌فرماید: «من رجوع تمام الأجرة إليه إن كان ذلك قبل أن يسكن و إلا فبالنسبة»[۶] و الا بالنسبه اخذ اجرت می‌شود، این که بالنسبه اخذ اجرت می‌شود یعنی چه؟ یعنی از حالا اجرة المسمایی که در مقابل این شش ماه بوده برمی‌گردد نه کل اجرة المسمی.

این را خوب دقت کنید یک مرتبه دیگر توضیح می‌دهم؛ مرحوم صاحب عروه دارد: «كان حكم الأجرة ما ذكرنا»، «حکم الأجرة ما ذکرنا» را ما چطور معنا کردیم؟ گفتیم یعنی مستأجر حق فسخ دارد از جهت خیار عیب یا خیار رؤیت یا تخلف وصف، چه می‌کند؟ عقد را من الاصل فسخ می‌کند، وقتی من الاصل فسخ کرد پس کأنه عقدی واقع نشده، اگر عقدی واقع نشده، اجرة المسمایی که من مالک و مؤجر گرفتم بلا وجه گرفتم، باید کل آن را برگردانم به آقای مستأجر، از آن طرف لا یذهب مال المسلم هدرا،[۷] این مستأجر شش ماه از این خانه استفاده کامل کرده، باید اجرت آن ‌را پرداخت کند، ولیکن چون این شش ماه تحت اجاره‌ای نیست تبدیل می‌شود به اجرة المثل، بنا بر این کل اجرة المسمی را ما می‌دهیم به مستأجر، مستأجر اجرة المثل شش ماه را به ما می‌دهد اگر مستأجر فسخ کند، که حالا ممکن است فسخ کردن به نفع او باشد که کل اجرة المسمی برگردد و اجرة المثل را بدهد، گاهی وقت‌ها هم ممکن است به ضرر او باشد چون اجرة المسمی کم است؛ مثلا به خاطر رفاقتی که داشتند اجرة المسمی را کم گرفته، اجرة المسمی را صد تومان گرفته برای یک سال اما اجرة المثل برای شش ماه دویست تومان است، این جا اگر بخواهد مستأجر فسخ کند به ضرر او تمام می‌شود که دیگر بستگی به مورد خودش دارد. این مطلبی است که ما برای فرمایش صاحب عروه گفتیم.

عبارت صاحب عروه را بخوانم تا قشنگ معلوم شود که ایشان می‌خواهد چه بگوید، عبارت صاحب عروه این بود: «إذا آجره دارا فانهدمت فإن خرجت عن الانتفاع بالمرة بطلت فإن كان قبل القبض أو‌ بعده قبل أن يسكن فيها أصلا رجعت الأجرة بتمامها» اجرت بتمامه برمی‌گردد «و إلا [فـ] بالنسبة» و الا به نسبت برمی‌گردد که این را توضیح دادیم و گفتیم اگر خانه کلا منهدم شد، این جا شش ماه استفاده کرده به اندازه شش ماه اجرت می‌دهد. بعد می‌گوید «و يحتمل تمامها في هذه الصورة أيضا و يضمن أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى لكنه بعيد.

و إن أمكن الانتفاع بها [مع ذلك]» این می‌شود فرع دوم «كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء و الفسخ» می‌تواند ابقاء‌ کند و می‌تواند فسخ کند «و إذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا»؛[۸] «إذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا» اگر بزنید به دو سطر بالا یعنی بالنسبه باید بگیرد، اگر قبل أن یسکن باشد همه را می‌گیرد و اگر بعد از آن باشد بالنسبه می‌گیرد، روشن شد دیگر «إذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا».

طبق توضیحی که ما دادیم چون در خیار عیب و تخلف وصف فسخ برمی‌گردد به اصل عقد، این کان الحکم ما ذکرنا می‌خورد به مسئله پنجم یا چهارم که در آن جا مرحوم صاحب عروه بحث کرد که اگر خیار باشد فسخ می‌کند تمام اجرت برمی‌گردد و ضامن اجرة المثل است و ارش در باب اجاره ثابت نیست. پس ما یک طور معنا کردیم، مرحوم آ سید عبد الاعلی سبزواری قدس سره این طوری معنا کردند.

قبر ایشان در همان شارع الرسول که می‌روید روبروی خانه آقای سیستانی یک کوچه‌ای هست که قبلا مدرسه ما هم در آن کوچه بود، نزدیک خانه آقای خمینی که خانه ایشان هنوز در آن جا هست و بازسازی کردند و موزه است و مردم می‌روند، روبروی آن جا قبر ایشان هست. [ایشان] آدم ملایی بوده، مهذب حدود سی جلد است. ایشان کتاب‌های دیگر هم دارد.

علی ای حال به نظر ما آن که ما گفتیم درست است بر طبق استدلالی که برای شما توضیح دادم.

ببینید می‌خواهم این را خدمت‌تان توضیح دهم که یک مرتبه شما بحث را تلقی می‌کنيد خوب است یک آموزه‌هایی به دست شما می‌آيد، يک معلوماتی به دست شما می‌‌آيد، یک مرتبه شما در خلال بحث منهج را به دست می‌گیرید، روش را به دست می‌گیرید، ‌این دومی مهم است؛ یعنی در درس خارج شما باید سعی کنید که ببینید روشی که استاد دارد وارد می‌شود خارج می‌شود و بحث می‌کند چه روشی است، الان این طور که بحث می‌شود شما ببینید آيا این حرف درست است، آن حرف درست است، این بر چه اساس است، آن بر چه اساس است، این که صرف فتوا را بگوییم و دلیل آن تمام شود نیست. می‌خواهم بگویم منهج و روش بزرگان را در استنباط احکام شرعیه اگر دقت کنید و یاد بگیرید خودتان می‌شوید مجتهد، مجتهد یعنی چه؟ مجتهد یعنی کسی که بلد است و روش استنباط احکام را دارد.

مرحوم صاحب عروه در جایی که بیت به نحوی منهدم شده که قابل انتفاع هست، گفت که «و إذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا و يقوى هنا رجوع تمام المسمى مطلقا و دفع أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى لأن هذا [هو] مقتضى فسخ العقد كما مر»[۹] می‌فرماید قوی است که ما در این جا بگوییم تمام اجرة المسمی مطلقا باید برگردد و دفع اجرة المثل شود بالنسبه به ما مضی چون مقتضای فسخ عقد همین است، وقتی که عقد فسخ شد برگردد اجرة المسمی کاملا به طرف مستأجر، مستأجر ضامن اجرة المثل باشد.

مرحوم صاحب مهذب عبارتی که در این جا دارند این است که می‌فرماید: «و تقدم أنه صحيح» این مطلب صحیح است «بناء على عدم انحلال العقد بحسب الاجزاء زمانا كانت أو زمانيا» یعنی اگر ما بگوییم عقد به حسب زمانی یا به حسب زمانیات منحل نمی‌شود یعنی اگر ما اجاره دادیم خانه را یک ساله این طور نیست که نسبت به هر ماه منحل شود، یک اجاره بیشتر نیست، وقتی یک اجاره بیشتر نبود یک فسخ هم بیشتر ندارد، وقتی که فسخ شد کل اجرة المسمی باید برگردد «و أما مع الانحلال» اما اگر قائل به انحلال شدیم و گفتیم عقد به حسب زمانیات ـ اگر موجود، موجود زمانی است که موجودات ما همه زمانی هستند ـ یا به حسب زمان، در باب اجاره منحل است «فلا وجه له»[۱۰] وجهی برای این مطلب نیست. برای این که شش ماه را استفاده کرده، درست استفاده کرده، اجاره نسبت به آن درست است و مشکلی ندارد، منحل هم شده کأنه یک اجاره بسته برای شش ماه اول، یک اجاره بسته برای شش ماه دوم، اجاره شش ماه اول که مشکلی ندارد، ‌اجاره شش ماه دوم مشکل دارد می‌شود باطل. پس بنا بر این با انحلال نمی‌توانیم بگوییم تمام اجرة المسمی برگردد بلکه به نسبتی که استفاده کرده می‌شود ملک مالک و مؤجر، به نسبت آن مقداری که معیوب شده و قابل استفاده نیست برمی‌گردد به مستأجر.

‌این فرمایش صاحب مهذب شد.

و در باب اجاره واقع مطلب این است که از نظر عرفی منحل می‌دانند، عرفا منحل می‌دانند. اصل این که ایشان می‌فرماید «و تقدم»‌ این و تقدم در مسئله پنجم است. در مسئله پنجم آن جا توضیح می‌دهد که چون اجاره منحل شود، با انحلال حکم این است که نسبت به آن ‌مقدار بگوییم صحیح است و نسبت به این مقدار بگوییم باطل است و الا فلا.

چون ما مسئله پنج را کامل خواندیم و بحث آن را هم کامل [مطرح] کردیم فقط عبارت صاحب مهذب را من برای شما می‌خوانم تا روشن شود ریشه فرمایش ایشان چیست.

می‌فرماید: «إذا حصل الفسخ في أثناء المدة» این مسئله پنجم است چون مسئله پنجم این است که اگر خیار ثابت شود در اثناء «بأحد أسبابه» حالا عیب باشد، شرطی بین متعاقدین باشد یا هر چیز دیگری «تثبت الأجرة المسماة بالنسبة إلى ما مضى و يرجع منها بالنسبة إلى ما بقي ـ كما ذكرناه في البطلان ـ على المشهور». صاحب مهذب می‌فرماید: «أرسل» صاحب عروه «ذلك إرسال المسلمات» یعنی به نحو مسلم همین طور فرموده «من غير نقل خلاف في البين، و استدل عليه بوقوع القرار المعاملي و التعهد المعاوضي على الأجرة المسماة» این‌ها را قبلا توضیح دادم «و تراضيا عليها فتستقر بعض تلك الأجرة بالنسبة إلى المنافع المستوفاة، و ترجع بعضها بالنسبة إلى غير المستوفاة، مع أن العقد المملك الإجاري انحلالي انبساطي بالنسبة إلى اجزاء الزمان المتدرجة الوجود، فيثبت أثره فيما ثبت العقد و ينفي‌ فيما انتفى» چون عقد اجاره انحلالی است.

«إن قيل» این «إن قیل» یک سؤال و جوابی است که همین دیروز یا روز قبل‌تر هم این بحث را داشتیم «نعم و لكنه تبعيض في مقتضى الفسخ» این تبعیض در فسخ است، فسخ که تبعیض‌بردار نیست، ما یک عقد داریم، فسخ چیست؟ حل العقد، ابرام العقد، حل العقد یک چیز که بیشتر نیست «و هو غير معهود» معهود نیست که فسخ جزءبردار باشد «بل قد يدعى الإجماع على خلافه، إذ الفسخ هو حل العقد و رد كل عوض بتمامه إلى مالكه الأولى و من انتقل عنه، و عن المشهور انه لا يصح التبعيض في خيار العيب و المجلس» در خیار عیب و مجلس تبعیض نیست، کلا از اصل عقد فسخ می‌شود «و ليس ذلك إلا لأجل ان أثر العقد إما أن يبقى أو ينحل، و لا وجه لأن يبعض» ‌عقد چیزی نیست که متبعض شود، پس چرا گفتید عقد اجاره انحلالیٌ انبساطیٌ.

إن قیل «يقال: مقتضى انحلال العقد بحسب الأجزاء ذاتية كانت أو زمانية» ذاتا اجزاء داشته باشد مثل این که چند تا اتاق دارد، «أو زمانیة» مثل یک سال «الموافق للعرف هو صحة التبعيض في الفسخ» صحت تبعیض در فسخ است «إلا مع الدليل على الخلاف».[۱۱]

این که گفت تقدم، مقصود ایشان از تقدم این است.

فرمایش صاحب مهذب تمام شد.

نتیجه فرمایش ایشان این شد که اگر ما در ما نحن فیه عقد را انحلالی ندانیم، عقد را واحد بدانیم فسخ می‌خورد به اصل عقد در نتیجه کل اجرة المسمی برمی‌گردد و مستأجر ضامن اجرة المثل است اما اگر عقد اجاره را انحلالی بدانیم دیگر این طور نیست بلکه هر جزئی، هر زمانی حکم خودش را دارد. این نتیجه فرمایش صاحب مهذب شد.

اشکال بر مرحوم سبزواری

حق این است که این فرمایش درست نیست. حق با مثل مرحوم آقای خوئی و غیر ایشان است که به طور مطلق فرمودند که خیار عیب، خیار تخلف وصف، خیار رؤیت به اصل عقد می‌خورد اعم از این که متعلق دارای اجزاء‌ باشد ذاتا، پنج تا صندلی مورد بیع باشد، پنج تا صندلی مورد اجاره باشد یا متعدد باشد به حسب زمان؛ اجاره داده باشد در یک سال، فرقی نمی‌کند، در خیار تخلف وصف جعل شده خیار که اگر وصف تخلف شد من حق فسخ دارم، فسخ هم می‌خورد به اصل عقد بنا بر این فرقی نمی‌کند که منحل باشد یا منحل نباشد. بله در بعضی جاها فرق می‌کند اما در خیار عیب و خیار تخلف وصف خیار رؤیت فرق نمی‌کند.[۱۲]

نسبت به عبارت صاحب عروه که ما معنا کردیم یک مراجعه کنید، معنایی هم که صاحب مهذب فرموده بلا وجه نیست، با عبارت و یقوی که بعد دارد می‌خورد که کان الحکم ما ذکرنا همان حکم دو سطر بالا باشد اما از جهت آنچه که مقتضای قاعده و حق در مطلب هست آن است که گفتیم.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.