بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیه الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

آنچه که تا به حال ما نتیجه گرفتیم این بود که اگر عین مستأجره کلا منهدم شود که از حیّز انتفاع بیفتد بعد العقد قبل القبض یا حتی بعد القبض اما به فاصله کمی که هنوز استیفاء‌ منافع نشده، این جا اجاره کلا باطل می‌شو اما اگر در وسط مدت اجاره کل عین مستأجره منهدم شود؛ یعنی اجاره یک ساله بود بعد از شش ماه منزل به طور کل منهدم شد، این جا گفتیم نسبت به آن شش ماه گذشته اجاره صحیح است، نسبت به شش ماه‌ آینده چون منفعتی موجود نیست کشف می‌کنیم که اجاره از اول باطل بوده پس مستأجر می‌تواند اجاره را انفاذ کند به نسبت شش ماهی که استفاده کرده، اجرت پرداخت کند و بقیه را پس بگیرد و چون مدت اجاره بر او متبعض شده؛ یک سال بوده شش ماه بیشتر این عین مستأجره منفعت نداشته، می‌تواند از خیار تبعض صفقه استفاده کند که بنا بر این اجاره را فسخ می‌کند کل اجره المسمی را باید مستأجر به مالک بدهد، مستأجر شش ماهی که از منزل مالک استفاده کرده لا یذهب هدرا باید اجره المثل پرداخت کند. اما اگر انهدام به طوری باشد که منفعت به طور کل معدوم نشود بلکه نقص پیدا کند این جا گفتیم مورد خیار عیب است یا به تعبیری تخلف وصف و خیار رؤیت ‌است که حکم آن را هم گفتیم.

بعد در آخر بحث این مسئله مطرح شد که در موارد انهدام اگر مالک عین مستأجره را به گونه‌ای تعمیر کند که هیچ ضرری به مستأجر متوجه نشود، استفاده‌ای که می‌خواسته از عین مستأجره ببرد به تمام و کمال ببرد در این جا گفتیم نه اجاره باطل می‌شود و نه خیار برای مستأجر هست؛ مثل این که ولو دکان کلا منهدم شده اما شب که وقت معامله نیست ـ البته این برای قدیم‌ها است حالا که تا ساعت یک و دو مغازه‌ها باز است، صبح اول وقت که وقت تقسیم ارزاق است تا ساعت یازده مغازه‌ها بسته است؛ تغیرت البلاد ـ به مجرد این که شب خراب شد، شبانه اصلاح کند و تعمیر کند به نحوی که هیچ منفعتی فوت نشود، گفتیم این جا خیار ندارد و عقد اجاره هم باطل نمی‌شود، فقط مرحوم محقق ثانی و شهید ثانی مخالف بودند.

حاشیه مرحوم نائینی

مرحوم نائینی حاشیه‌ای که دارند بیان آن متوقف بر توجه به یک نکته است و آن نکته این است که ما یک فوت منفعت منهدم داریم فوت منفعت دکان داریم، یک فوت ما یقصد من الانتفاع از دکان داریم، این دو تا با هم فرق می‌کند. اولی منفعت عین مستأجره است، عین مستأجره مثل بیت منفعت آن سکنا است، سرداب آن منفعتش استفاده است حالا چه کسی از آن استفاده کند و چه کسی از آن استفاده نکند، این می‌شود منفعت منهدم، فوت منفعت منهدم هم این است که این منفعت فوت شود.

مطلب دوم ما یقصد من الانتفاع است؛ ما یقصد من الانتفاع از دکان استفاده در روز است استفاده در شب نیست، ما یقصد من الانتفاع از سرداب در تابستان است در زمستان اصلا سرداب ما یقصد منه الانتفاع نیست و هکذا.

حالا که این دو نکته روشن شد مرحوم نائینی می‌فرماید که ما باید ملاحظه کنیم آیا معیار در ثبوت خیار چیست.

اگر معیار فوت منفعت منهدم باشد دیگر فرق نمی‌کند اگر دکان در شب منهدم شد ولو مالک دکان را شبانه هم تعمیر کند اما منفعت شب دکان از بین رفته، ضایع شده. در سرداب ولو شما پله‌ها را در زمستان که خراب شده و مستأجر هیچ استفاده‌ای از سرداب نمی‌کند، منفعت علی ای حال از بین رفته، چون منفعت که قائم نیست به این که شما استفاده کنید یا نکنید، منفعت یک امری است قائم به عین. در نتیجه اگر معیار این باشد ما باید قائل شویم به انفساخ حتی اگر طوری تعمیر کند که هیچ ضرری متوجه مستأجر نشود ولو ضرر متوجه مستأجر نشده اما مورد اجاره منفعت بوده و منفعت فوت شده. پس اگر [منهدم] منفعت باشد چون منفعت از بین رفته این جا حکم از بین رفتن منفعت را دارد، حکم آن را گفتیم، اگر منفعت کلا از بین رفته باشد حکم آن چیست، اگر منفعت در بین از بین رفته باشد حکم آن چیست، حکم این‌ها را گفتیم.

و اما اگر مطلوب در اجاره ما یقصد الانتفاع به باشد؛ مقصود به انتفاع از سرداب، استفاده در تابستان است. در زمستان اگر پله‌های آن خراب شد و مالک پله‌ها را تعمیر کرد ما یقصد الانتفاعی منعدم نشده، چون ما یقصد الانتفاع آن کلا در سیف است و در تابستان است لذا اثر انهدام را این جا نمی‌آورد، حالا جایی که فسخ بوده فسخ، جایی که انفساخ بوده انفساخ، جایی که خیار بوده خیار.

مرحوم نائینی می‌فرماید آنچه که مرحوم محقق ثانی و شهید ثانی فرمودند به این لحاظ بوده که متعلق را منفعت منهدم گرفتند و گفتند چون منفعت منهدم از بین رفته ولو مالک طوری تعمیر کند که ضرری متوجه مستأجر نشود اما اگر مورد خیار است خیار ثابت است، اگر مورد بطلان عقد است مثل جایی که کلا از بین رفته، مثلا دکانی که کلا از بین رفته روی نظر مشهور نه خیار است و نه فسخ، روی نظر محقق ثانی و شهید ثانی انفساخ است ولو شبانه تعمیر کرده باشد، اگر در وسط باشد حکم انهدام در وسط و معدوم شدن در وسط را دارد. لذا فرمایش مرحوم محقق ثانی و شهید ثانی می‌شود بر طبق قاعده و آنچه که در باب اجاره مورد معاوضه هست منفعت دار است، لا ما یقصد الانتفاع من الدار.

حاشیه ایشان را بخوانم؛ «لا یبعد أن یکون مناط الانفساخ» این‌هایی که قائل به انفساخ شدند، در همین مواردی که بدون توجه ضرر تعمیر می‌شود و هیچ چیزی از مستأجر فوت نمی‌شود، در عین حال قائل به انفساخ شدند «بالنسبه إلى ما انهدم من بیوتها» بالنسبه به آنچه که منهدم شده از بیت، حالا اگر کل است کل، اگر بعض است بعض، اگر در وسط مدت است وسط مدت، بحث این‌ها گذشت «و الخیار بالنسبه إلى البقیه» نسبت به آن منفسخ می‌شود و خیار هست نسبت به بقیه، مناط انفساخ چیست؟ «هو فوات منفعه المنهدم فی جزء من الزمان» وجه آن این است که فوت شده منفعت منهدم در جزئی از زمان و این متعلق اجاره بوده «لا فوات ما یقصد من الانتفاع به» نه این که شما بگویید ما یقصد من الانتفاع به فوت شده، اگر ما یقصد من الانتفاع به معیار باشد شبانه مغازه را تعمیر کرده چیزی فوت نشده، بنا بر این نه انفساخ است، نه خیار است و اجاره به قوت خودش باقی است «و الذی یمکن أن یتدارک بالمبادره إلى التعمیر هو الثانی» آن که قابل است به تدارک برای تعمیر دومی است یعنی اگر متعلق ما یقصد الانتفاع به باشد، این قابل جبران است، شبانه شما آن را درست می‌کنید، ما یقصد الانتفاع هیچ از بین نرفته، در زمستان تعمیر می‌کنید سرداب را، ما یقصد الانتفاع از بین نرفته «دون‌ الأول» اما اول که قابل تدارک نیست، منفعت وقتی که فوت شد مضی، انعدم، دیگر معدوم شد و رفت دنبال کارش «فما اختاره المحقق و الشهید الثانیان هو الصحیح».[۱]

این هم حاشیه مرحوم نائینی قدس سره.

(سؤال: شما هم این مطلب را تأیید می‌کنید؟)

مختار در حاشیه مرحوم نائینی

ما در این طور موارد نظر عرف را متبع می‌دانیم و به لحاظ نظر عرف ما یقصد الانتفاع است در موارد اجاره؛ یعنی واقع مطلب این است که اگر در سرداب این پله خراب شود در زمستان و طرف آن را تعمیر کند به نحوی که هیچ ضرری متوجه مستأجر نشود از نظر عرفی نمی‌گویند متعلق اجاره از بین رفت، ما تابع نظر عرف هستیم.

ببینید فقیه باید یک شخصیتی داشته باشد که در امور عقلیه عقل صرف باشد، در امور عرفیه تابع عرف عام باشد، معاملات امور عرفیه است، تابع عرف عام است، باید ببینیم در عرف عام چطور است در عرف عام آن که مقصود هست در باب اجارات آن منفعتی است که شخص مستأجر می‌خواهد آن منفعت را از عین مستأجره ببرد نه منفعتی که اصلا قابل انتفاع نیست.[۲]

کلام مرحوم شیخ طوسی

‌نسبت به انهدام دار به طور کل ما گفتیم عقد اجاره منفسخ می‌شود به خاطر این که آنچه که متعلق این اجاره بود منفعت این دار است وقتی دار معدوم شد، منفعت آن هم معدوم می‌شود پس متعلق اجاره کلا از بین رفته.

مرحوم شیخ طوسی قدس سره در مبسوط نقل می‌کند قول به صحت اجاره را نسبت به گذشته و نسبت به آینده و می‌گوید فرق است بین مثل دار و مثل عبد، عبد وقتی که منهدم شود یعنی بمیرد دیگر خلاص، چیزی از او نیست اما دار اگر منهدم شود عرصه آن هست، زمین آن هست، وقتی عرصه و زمین آن بود، عرصه و زمینش قابل انتفاع است.[۳] وقتی عرصه و زمین باقی ماند پس نمی‌توانیم بگوییم که اجاره منفسخ می‌شود حداقل عبارت از این است که بگوییم خیار پیدا می‌شود به خاطر این که آنچه که مورد اجاره بود ساختمان و عرصه بود و الان یک قسمت آن از بین رفته.

خود مرحوم شیخ جواب می‌فرماید از این قول. می‌گوید آن که باقی مانده که عرصه و زمین است، آن اساسا متعلق اجاره نبوده تا ما بگوییم یک قسمت از اجاره باقی مانده، متعلق اجاره این خانه بوده که قابل سکونت باشد.

عبارت ایشان را هم بخوانم؛ «إذا آجر دارا ثم انهدمت الدار، فالکلام فی ثلاثه فصول کما مضى فی فصول التلف فی العبد، فان کانت انهدمت بعد مضى سته أشهر، و کانت المده سنه» اجاره یک ساله بوده بعد از شش ماه تلف شد «منهم من قال الکلام فیه کالکلام فی العبد سواء» یعنی کلا اجاره منفسخ می‌شود «یبطل الإجاره فیما انهدمت، و هل تبطل فیما مضى؟ على ما مضى من القولین» اما این که نسبت به آن شش ماه گذشته باطل می‌شود یا نمی‌شود این بر طبق آن دو قولی است که قبلا گفتیم که یا بگوییم باطل می‌شود یا بگوییم خیار تبعض صفقه دارد و فسخ می‌کند یا بگوییم اجاره را امضا می‌کند و نفس آن اجرتی که در مقابل شش ماه هست را باید پرداخت کند و بقیه را پس می‌گیرد. قول دوم «منهم من قال: تصح الإجاره فیما مضى، و فیما بقی» اجاره درست است هم در شش ماه گذشته و هم در شش ماه آینده، به چه حساب؟ «و فرق بینهما» یعنی بین عبد و دار فرق است «بأن العبد إذا تلف فقد تلف عین المعقود علیه» عینی که مورد عقد است کلا تلف شده «و لا یمکن الانتفاع به على وجه و لیس کذلک الدار لأن بعض العین باق، و ینتفع به بالعرصه» عرصه آن قابل انتفاع است. بعد هم می‌فرماید: «و الصحیح الأول لأن هذا ما اکترى العرصه» یعنی مستأجر که کرایه نکرده عرصه را «و إنما اکترى الدار و الدار قد انهدمت».[۴]

حاشیه مرحوم شیخ عبدالکریم حائری

ما در تلف قبل القبض گفتیم باطل می‌شود، ‌بعد القبض اگر بلافاصله تلف شود باز هم باطل می‌شود. مرحوم آشیخ عبدالکریم حائری فرموده «البطلان فی صوره التلف مشکل مطلقا» چه بعد القبض و چه قبل القبض «نعم الأحوط فیما إذا أراد الرجوع بالأجره الفسخ»[۵] می‌فرماید بله، اگر بخواهد مستأجر رجوع کند و اجره المسمی را بگیرد باید فسخ کند اما باطل نمی‌شود.

ببینید ما یک بطلان داریم، یک انفساخ داریم و یک فسخ داریم؛ ‌بطلان این است که خود عقد باطل می‌شود، انفساخ این است که اصطلاحا عقد تا یک مدتی درست بوده و بعد باطل می‌شود، فسخ این است که عقد قابل برای بقاء هست اما خیار هست، می‌تواند فسخ کند.

وجه حاشیه مرحوم آشیخ عبدالکریم چیست؟ ایشان وجهی در حاشیه برای این [مطلب] ذکر نفرموده. ممکن است وجه فرمایش ایشان مناقشه در ادله‌ای باشد که اقامه شد برای بطلان اجاره، ما ادله‌ای اقامه کردیم برای بطلان اجاره در تلف بعد القبض، بگوییم همه آن ادله مورد مناقشه است ولو مناقشاتش قابل برای جواب است. البته ما نمی‌توانیم این را إسناد دهیم به مرحوم آشیخ عبدالکریم ولی ممکن است نظر ایشان این باشد.

من وجوه و مناقشات در وجوه را هم نوشته‌ام مختصرا بیان کنیم:

وجه اول اگر یادتان باشد قیاس اجاره بود به بیع؛ «کل مبیع تلف قبل قبضه فهو من‌ مال‌ بائعه»،[۶] اجاره را گفتیم مثل بیع باشد.

بطلان این که روشن است القیاس لیس من مذهبنا.

وجه دوم این بود که معقود علیه در اجاره منافع است و منافع به حسب تکثر زمان متکثر می‌شود، پس هر چه که بعد از تلف بوده این در لوح واقع وجود نداشته، اجاره نسبت به آن باطل است، این وجه دوم بود برای بطلان، اجاره متعلق می‌خواهد فرض این است که اصلا متعلق در متن واقع نیست.

این را هم بگوییم مناقشه دارد؛ بگوییم متعلق اجاره منفعت است و منفعت حین اجراء العقد که موجود بوده، بعد العقد قبل القبض منتفی شد، پس العقد وقع صحیحاً ‌وقتی عقد وقع صحیحا، و الشیء لا ینقلب عما هو علیه، می‌گوییم پس این وجه هم مورد مناقشه است. البته این اشکال جواب دارد.

وجه سومی که آوردند برای بطلان و انفساخ این بود که غرض نوعی در معاوضات بناء امثال این عقود است بر معاوضه شرعیه؛ یعنی اگر یک چیزی از کیسه مستأجر خارج می‌شود، یک چیزی به کیسه مستأجر داخل شود، حالا در اثر تلف، فرض این است که چیزی به مستأجر منتقل نمی‌شود، تلف شده، لذا بگوییم اجاره باطل است. این هم وجه سوم برای بطلان.

از این وجه هم جواب دهیم و بگوییم غرض عقلایی در معاملات خارج از مورد انشاء است، ما یک اغراضی داریم، یک ما یتعلق به العقد داریم، ما باید ببینیم عقد به چه چیزی تعلق گرفته لذا در باب کتاب بیع شما خواندید تخلف غرض موجب خیار نمی‌شود، موجب بطلان نمی‌شود. البته این هم باز جواب دارد نهایت می‌خواهم بگویم شاید از این جهت باشد.

بنا بر این شاید ایشان از این جهت قائل شده به این که بطلان در این جا نیست و حکم به بطلان مشکل است.

در مبانی منهاج مرحوم آقای قمی قدس سره یک مطلبی دارند که می‌گذارم فردا.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.