بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

کلام مرحوم آقای قمی

بنا شد امروز فرمایشات صاحب مبانی منهاج را ذکر کنیم؛ ایشان چند مطلب دارد:

مطلب اول

مطلب اول[۱] ایشان این است که می‌فرماید ما نسبت به حکم انهدام عین مستأجره یک دلیل خاصی نداریم، یک روایت خاصی نداریم لذا حکم این موضوع را باید علی مقتضی القاعده و علی وفق القاعده استنباط کنیم و هر جا بخواهد حکم به بطلان شود باید به خاطر فقدان رکن اجاره یا شرایط صحت اجاره باشد لذا در باب انهدام اگر بخواهیم بگوییم بطلان پیدا می‌شود در اثر انهدام عین مستأجره، این به جهت عدم موضوع است چون موضوع و متعلق اجاره معدوم شده لذا اجاره باطل می‌شود.

مطلب دوم

مطلب دوم[۲] این است که می‌فرماید بنا بر این وجهی برای تفصیل بین انهدام کل و انهدام بعض نیست. اگر بخواهیم تفصیل دهیم باید تفصیل را به گونه‌ای دهیم که مربوط به وجود و عدم موضوع باشد. لذا ایشان می‌فرماید حق این است که تفصیل دهیم نسبت به این که فتره‌ای که بین انهدام متعلق اجاره و تعمیر پیدا می‌شود یک فتره معتد به است؛ مثلا یک روز، دو روز، یک هفته، یک ماه طول می‌کشد یا فتره، فتره غیر معتد به است؛ مثلا شما لپ تاپ را به کسی اجاره دادید مشکل پیدا می‌کند در فرصتی که او بخواهد استراحت کند شما در دو دقیقه رفع اشکال می‌کنید این معتد به نیست. اگر فتره، فتره معتد به باشد این جا حکم می‌کنیم به بطلان. چرا؟ چون موضوع در این فتره معدوم بوده، وقتی معدوم بوده متعلق اجاره می‌شود منتفی، اجاره هم می‌شود منتفی. اما اگر فتره قلیل و قصیر باشد به طوری که از نظر عرفی به نظر نیاید این جا وجهی برای بطلان نیست.

مطلب سوم

مطلب سوم[۳] این است که بنا بر این فرقی بین انهدام کل و انهدام بعض نیست؛ در انهدام کل هم اگر فتره نباشد به طوری که عرف موضوع را منعدم نبیند اجاره به قوت خودش باقی است، اگر فتره معتد به باشد به طوری که موضوع عرفا معدوم باشد اجاره باطل است. در بعض هم همین طور است، حالا اگر بعض عین مستأجره خراب شد و منهدم شد اگر فتره معتد به باشد آن منفعت منعدم شده در نتیجه اجاره نسبت به آن قسمتی که از حالا به بعد منهدم است می‌شود باطل، اما اگر فتره قصیره باشد به طوری که عرف معدوم نبیند اجاره به قوت خودش باقی است.

مطلب چهارم

بله، یک فرقی بین انهدام کل و انهدام بعض هست.[۴] ـ که می‌شود مطلب چهارم ـ آن فرق این است که در انهدام کل وقتی که فتره معتد به باشد تنها حکمی که ما داریم بطلان است. چرا؟ چون متعلق اجاره منتفی شده، متعلق اجاره منفعت بوده از روز پنج شنبه که فردا است، عین مستأجره امروز که روز چهارشنبه است تلف شده پس اصلا منفعتی از روز پنج شنبه موجود نبوده در متن واقع که مالک و مؤجر تملیک به مستأجر کند، تخیل ملکیت داشته، دیگر خیار تبعض صفقه نداریم.

اما اگر انهدام در بعض باشد خیار تبعض صفقه می‌آید. چرا؟ چون وقتی که یک قسمت از عین مستأجره تلف شد شخص مستأجر دو حال دارد: یکی این که اجاره را امضاء می‌کند در نتیجه نسبت به آنچه که باقی است اجرة المسمی را بدهکار است، نسبت به‌ آنچه که منتفی شده آن مقدار از اجرة المسمی را پس می‌گیرد چون آن مقدار از اجرت را داده بود در مقابل منفعت، منفعت این چهار غرفه و الان غرفه‌ای در کار نیست و می‌تواند از خیار تبعض استفاده کند چون آنچه متعلق اجاره بوده خانه ده اتاقه بوده، الان شده شش اتاقه.

فقط اگر از خیار تبعض استفاده کند اصل عقد را فسخ می‌کند چون خیار تبعض می‌خورد به اصل عقد، نتیجه‌اش این است که مستأجر باید اجرة المثل مدتی که استفاده کرده یا در این مثال اجزائی را که استفاده کرده پرداخت کند و اجرة المسمی کلا برمی‌گردد.

انهدام بعض هم یادتان هست تارة بعض عین مستأجره بود، تارة انهدام در طول مدت بود؛ یعنی تبعض دو صورت دارد: یکی نسبت به اجزاء عین مستأجره و یکی نسبت به اجزاء مدت اجاره. چون بنا بر تحقیق بنا بر این شد که بگوییم اجاره در طول مدت هم انحلال دارد.

تعلیقه بر مطلب چهارم

در این جا یک نکته‌ای را تذکر دهیم؛ در این جا البته به نظر ما باید تفصیل داد، همان تفصیلی که مرحوم نائینی[۵] فرمود که آیا مقصود به اجاره منفعت بوده یا مقصود از اجاره انتفاع از منفعت بوده چون اگر مقصود از اجاره انتفاع از منفعت باشد، فتره قصیره بوده انتفاع از منفعت فوت نشده، زمستان بوده انتفاع از سرداب فوت نشده، اما اگر متعلق اجاره منفعت بوده این جا ولو مدت قصیر باشد خیار می‌آورد. ببینید یک کسی خانه‌ای را اجاره می‌کند به لحاظ این که تابستان از سرداب آن استفاده کند، زمستان هم اصلا استفاده نمی‌کند، یک شخص دیگر جای دیگری را اجاره می‌کند به خاطر شأنی که دارد می‌خواهد این سرداب، این پشت بام و همه این‌ها به حال صحیح باقی باشد از جهت شأنیتی که در مقام اجتماعی دارد؛ یعنی قصد او انتفاع نیست، قصد او نفس منفعت است این جا وقتی خراب می‌شود متعلق اجاره از بین رفته، تفصیل مرحوم نائینی را این جا ما قبول داریم. این جا باید اضافه شود.

(سؤال: حقیقت اجاره یک چیز است، تملیک منفعة معلومه در عوض معلوم، کما این که انتفاع از منفعت چه بسا داخل در اجاره نباشد) باشد، می‌تواند شرط کند (شرط نمی‌کند، من می‌روم خانه را اجاره می‌کنم حالا قصد من هر چه که باشد واقع را که عوض نمی‌کند) درست است شما در جایی که خانه را اجاره می‌کنید می‌توانید شرط کنید و بگویید من این خانه را اجاره می‌کنم به شرطی که در کل مدت اجاره باید تمام این خانه سالم باشد، این جا ما می‌گوییم حتی اگر در شتاء هم پله‌های سرداب خراب شد حق فسخ دارد (اجاراتی که الان در خارج محقق می‌شود عرفا من الان خانه‌ام را اجاره می‌دهم طرف یک ماه بعد می‌خواهد بیاید بنشیند، در این یک ماه زلزله آمد و آسیب دید در ‌ملک ایشان است ولی تا بیاید بنشیند و تصرف کند من درست کنم و تمام شده) این که قطعا باطل می‌شود چون قبل القبض است (اگر ما متعلق اجاره را ما یقصد الانتفاع بدانیم دیگر نیازی به شرط نیست) برای همین دارم می‌گویم؛ می‌گویم ممکن است متعلق اجاره ما یقصد من الانتفاع باشد یا به صورت شرط من اصلا تصریح کنم که از اجاره چه چیزی می‌خواهم، وقتی شرط کردم، شرط که منتفی شود خیار دارم (شرط برای کل منفعت نیاز است) بله، شرط برای کل منفعت لازم است، برای همین گفتم که شرط می‌کند که من خانه‌ای می‌خواهم که در دوره سال همیشه سالم باشد ولو در شتاء من نخواهم انتفاع ببرم اما منفعت باید باشد.ـ

مطلب پنجم

مطلب پنجم این است که ایشان می‌فرماید اصلا «فی النفس شیء»[۶] ما نسبت به این مطالبی که گفته شد حرف داریم و آن این است که اگر دار مستأجره منهدم شود ولو فتره هم قصیر باشد، مالک بیاید در فتره قصیر به طوری که هیچ ضرری هم به مستأجر وارد نشده، خانه را سر پا کند، می‌فرماید بالاخره این که الان هست غیر از آن چیزی است که اجاره بر آن واقع شده، آن که اجاره بر آن واقع شده بود این خانه بود و آن منعدم شد. چون فرض ما این است که متعلق اجاره ما شخصی است، یک مرتبه متعلق اجاره ما کلی بود، ما یک ساختمان دو طبقه از شما اجاره کردیم زلزله زد و این خراب شد، شما فورا به جای آن یک دو طبقه می‌سازید فرض کنید سیستم پیش ساخته ژاپنی‌ها را دارید ظرف یک ساعت خانه دو طبقه بالا می‌آید. اما متعلق اجاره شخصی بوده آن را که من اجاره کردم این بوده و این هم منهدم شده و از بین رفته، این که شما الان سر پا کردید یک چیز دیگر است. پس ما وقعت الاجارة علیه الان باقی نیست، آن هم که الان هست لم یقع الاجارة علیه، لذا فتره قصیر و فتره طویل ندارد کلا باید بگوییم اجاره باطل است.

(سؤال: شخصیه از بین رفته ما الان داریم شخصی را درست می‌کنیم) شخص که قابل درست شدن نیست، شخص یعنی جزئی خارجی، جزئی خارجی وقتی تلف می‌شود دیگر تلف می‌شود هر چه شما جای آن بسازید یک فرد دیگر است مثل آن فرد است.ـ

تعلیقه بر مطلب پنجم

الا أن یقال؛ مگر کسی بگوید که این‌ها را باید فرق بگذاریم، در بعضی از موارد به دقت عقلی و از نظر عرفی دو چیز است می‌گویند این غیر آن است ولیکن در بعضی از موارد به دقت عرفی همان است؛ مثلا پله‌ای خراب شده، سریعا همان پله را با همان موزاییک و با همان ملات و غیره سر جایش بگذارد، عرف نمی‌گوید این یک فرد دیگر است، بله، به دقت عقلی یک فرد دیگر است. لذا از نظر عرفی باید تفصیل قائل شد که آیا انهدامی که حاصل شده، فردی که جای آن آمده از نظر عرفی، عرف می‌گویند همان فرد است عقلا قطعا آن فرد نیست یا خیر فرد دیگر است. مثلا الان این جا یک چای هست اگر این را بردارید و یکی دیگر عین همان جای آن بگذارید، می‌گویند این همان چای است ولی از نظر دقت عقلی دو تا است.

مطلب ششم

مطلب آخر این است که ایشان می‌فرماید: «یمکن ان یقال»[۷] که اگر بعضی از دار منهدم شود و مالک مبادرت کند به تجدید بناء، این جا البته نمی‌توانیم بگوییم که ما وقعت الاجارة علیه شیئی بود و الان یک شیء دیگر است.‌ چرا؟ چون وقتی کل بیت اجاره داده می‌شود حالا اگر یک اتاق آن خراب شود و آن اتاق را درست کنند نمی‌گویند که این یک خانه جدید است می‌گویند همان خانه است.

تعلیقه بر مطلب ششم

این جا هم عرض ما این است که بالاخره شما یا تابع عرف هستید یا شما تابع عقل هستید، اگر تابع عقل باشید این جا هم غیر آن است چون آن خانه‌ای که بود با ده اتاق، این اتاق شخصی بود، این اتاق شخصی که از بین رفت، این که الان هست یک فرد دیگر است، از نظر عقلی دو تا است، از نظر عرفی یکی است، اگر بنا است این جا تأثیر کند و بگوییم وحدت هست و لذا بطلان نیست، در جایی هم که انهدام کل است همین طور است آن جا هم ما باید ملاحظه کنیم و ببینیم آیا از نظر عرفی یک چیز می‌بیند یا از نظر عرفی دو چیز می‌بیند.

این ما یتعلق به فرمایش ایشان.

(سؤال: جایی هست که انهدام کلی باشد ولی عرف یکی بداند؟) بله مثل چیزهایی که مثلی هستند و عین هم هستند، چیزهای کوچک را یکی می‌بینند (در بیع هم همین حرف را می‌زنیم؟) آن جا هم اگر نظر به شخصیت نباشد بله؛ ولیکن در بیع نظر روی شخصیت عین است، در این جا چون نظر روی منفعت است فرض این است که این منفعت چه از این خانه باشد و چه از آن خانه باشد، منفعت فرق نمی‌کند، در بیع خود شخصیت عین مورد لحاظ من است لذا نمی‌توانید قیاس کنید با بیع. در اجاره مقصود منفعت است، من می‌خواهم یک منفعتی ببرم از خانه دو طبقه حالا چه این خانه دو طبقه و چه این که این را بردارید و جای آن یک خانه دو طبقه دیگر بگذارید؛ مثلا فرض کنید خانه دو طبقه دو تا قوطی کبریت است، این دو تا قوطی کبریت این جا است حالا شما آن را بردارید و دو تا قوطی کبریت دیگر بگذارید این جا، از نظر منفعت هیچ فرقی به حال من نمی‌کند اما در بیع خود شخصیت مورد مقصود متعاملین می‌شود (پس اجاره همیشه کلی می‌شود؟) خیر، اجاره منفعت از این شخص است ولیکن عرف این را همان شخص می‌بیند اما در بیع آن شخص نمی‌بیند به خاطر این که در بیع لحاظ می‌شود شخصیت عین اما در اجاره لحاظ نمی‌شود شخصیت عین، این را خوب دقت کنید.ـ

کلام مرحوم شیخ حسین حلی

مرحوم آشیخ حسین حلی که از بزرگان بودند و والد معظم هم پیش ایشان درس خواندند، ایشان یک مطلبی دارد در همین بحث. عبارت ایشان را می‌خوانم و توضیح می‌دهم. البته این مطلب را ایشان در این جا نفرموده در مسئله ششم فرموده الان ما مسئله نهم هستیم.

«اما الفرع الثانی» که بعضی از عین مستأجره تلف شود «فالظاهر أنه لیس من قبیل التبعض الصفقه» ما تا به حال می‌گفتیم تبعض صفقه است، می‌گفتیم اگر بعضی منهدم شود خیار تبعض صفقه می‌آید، ایشان می‌گوید نیست. چرا؟

می‌فرماید به جهت این که تارة در اجاره اجرت در مقابل منافع اتاق‌ها می‌افتد، این جا البته اجرت در مقابل ده تا اتاق قرار گرفته، دو تا از اتاق‌ها خراب شده، مستأجر می‌تواند امضا کند به اندازه دو تایی که خراب شده از اجرة المسمی پس بگیرد، می‌تواند از خیار تبعض استفاده کند و بگوید من خانه ده اتاقه می‌خواستم. ولیکن در باب منزل، اجرت در مقابل منافع اتاق‌ها داده نمی‌شود بلکه اجرت در مقابل منفعة الدار داده می‌شود؛ یعنی یک چیز است در مقابل اجرت که آن منفعة الدار است نه این که بگوییم منفعت پذیرایی یکی، منفعت اتاق خواب یکی، منفعت پارکینگ یکی. وقتی اجرت در مقابل منفعة الدار شد اگر بعضی از بیت منهدم شد مثل این است که از یک خانه چاه آب آن منهدم شود. در زمان قدیم اگر خانه چاه آب نداشت اصلا قابل استفاده نبود، نمی‌دانم شما یادتان هست یا خیر، ما یادمان هست در زمان قدیم در مشهد خانه ما چاه داشت و از چاه آب می‌کشیدند برای وضو و برای غیر. اگر منفعة الدار در مقابل اجرت قرار گرفت یک قسمت آن هم اگر تلف شود جای خیار تبعض صفقه نیست. «فإن الاجرة لم تقع فی مقابل منافع بیوت الدار و مرافقها و انما وقعت فی مقابل منفعة الدار، فاذا فرض کون بعض بیوتها منهدما کان ذلک کانهدام بئرها» تا می‌رسد به این جا «و لا یکون ذلک الا من قبیل العیب و النقص فیها»[۸] از این قبیل می‌شود که عیب پیدا کرده و نقص پیدا کرده مثل خانه‌ای که چاه نداشته باشد.

اشکال بر ایشان

این نظر هم باز به نظر ما ناتمام است. چرا؟ فرق می‌کند بستگی دارد، از نظر عرفی باید این‌ها را دقت کرد، تارة یک کاروانی است می‌رود خانه‌ای را اجاره می‌کند که بیست اتاق دارد حالا دو تا اتاق آن نیست، این الان پول را در مقابل اتاق‌ها می‌دهد، تارة شما می‌روید خانه اجاره می‌کنید، شما که خانه را اجاره می‌کنید یک پول در مقابل اتاق خواب، یک پول در مقابل مرافق صحیه‌اش، یک پول در مقابل هال، یک پول در مقابل پارکینگ که نمی‌دهید، یک پول می‌دهید در مقابل کل خانه.

(سؤال: تبعض صفقه در بیع ثمره دارد ولی در اجاره ثمره‌ای بر آن مترتب نمی‌شود وقتی ارش را هم نمی‌توانیم بگیریم یعنی این جا هم علی القاعده باید بگوییم ایشان که فرق گذاشته بین صفقه و عیب نتیجه خاصی ندارد) بعضی در ما نحن فیه قائل به ارش هستند، در ما نحن فیه مراجعه کنید فکر کنم مرحوم علامه در تذکره داشت، قائل به ارش در ما نحن فیه داریم.ـ

تا این جا بحث تمام شد.

رسیدیم به مختار خودمان؛ به نظر ما، ما باید تفصیل قائل شویم بین این که انهدام متعلق به کل عین مستأجره باشد مثل دار یا انهدام بعض عین مستأجره باشد و در هر دو صورت تارة انهدام قبل القبض و قبل استیفاء منفعت است، تارة بعد القبض قبل از استیفاء منفعت است که این هم ملحق می‌شود به قبل القبض، تارة بعد القبض و بعد از استیفاء منفعت است. پس سه صورت می‌شود که حقیقت سه صورت برگشت کرد به دو صورت. در تمام این صور که شد چهار صورت، تارة فتره معتد به هست بین انهدام و بین تعمیری که محقق می‌شود نسبت به خرابی، تارة فتره معتد به نیست.

این اقسام.

حالا فردا باید یک به یک حکم این اقسام را ان‌شاءالله بیان کنیم.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.