بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

مختار در مسئله

در جلسه قبل صور و اقسام را گفتیم، بنا شد این جلسه حکم اقسام را بگوییم.

بیان اقسام

ملخص بیان اقسام این بود که انهدام عین مستأجره ـ در مثال ما انهدام دار ـ تارة انهدام کل دار است، تارة انهدام بعض دار است و در هر دو صورت تارة انهدام قبل القبض و قبل الاستیفاء است، تارة بعد القبض و بعد الاستیفاء است و در تمام صور تارة فتره‌ای که طول می‌کشد تا شخص مالک و مؤجر آن خرابی را تعمیر کند آن فتره قصیره است و تارة آن فتره ‌غیر قصیره است طویله است و زیاد طول می‌کشد، مجموعا شد هشت صورت.

حکم اقسام

۱ و ۲. انهدام کل قبل از استیفاء در فتره قصیره یا طویله

صورت اول و دوم انهدام تمام دار هست قبل القبض و قبل الاستیفاء، خانه را اجاره داده قبل از این که به قبض مستأجر بدهد خانه تلف شود، منهدم شود.

یک صورت این است که فتره کم باشد سریعا آن عین مستأجره را تعمیر کند و یک فرد هم این است که فتره قصیره نباشد. در هر دو صورت حکم می‌شود به بطلان اجاره. چرا؟ به جهت این که مورد بحث ما جایی است که متعلق اجاره عین شخصیه است وقتی که کل عین از بین می‌رود و شخص تعمیر می‌کند در حقیقت این دار جدید آن داری که معهود علیها بود نیست، می‌شود یک فرد دیگر و این متعلق اجاره نیست و نبوده، متعلق اجاره هم که منتفی شده، عدم عین مستأجره کاشف از این است که پس منفعت موجود نبوده در متن واقع و مؤجر تخیل می‌کرده که مالک منفعت است چون موجود است و تملیک به مستأجر کرده ولیکن در متن واقع اساسا منفعتی نیست لذا حکم می‌شود به بطلان اجاره.

این حکم صورت اول و دوم.

در این این جا جای یک بحث هست که می‌شود گفت در بعضی از موارد در انهدام کل ولو از نظر عقلی آن جدید غیر از آن قدیمی است ولیکن از نظر عرفی همان هست؛ مثلا این طور فرض کنید که من یک استکانی را به شما اجاره دادم الان قبل القبض، قبل الاستیفاء این استکان از بین رود سریعا جای آن یک استکان دیگر بگذارم، این از نظر عقلی قطعا آن یکی قبل نیست ولیکن عرف تفاوتی بین این دو نمی‌بیند، این طور جایی [بطلان] عقد مشکل می‌شود، اگر برای کسی احراز شد وحدت عرفیه که حکم می‌کند پس متعلق اجاره باقی است، در نتیجه اجاره منفسخ نشده، باطل نشده و به قوت خودش باقی است.

حالا اگر ما شک کنیم که آیا این جا به جایی از نظر عرفی همان متعلق اجاره هست یا همان متعلق اجاره نیست مقتضای قاعده و اصل عملی چیست؟

ببینید در این جا فرض این است که اصل موضوعی نداریم، در مواردی که مورد شک و تردید می‌شود اول باید رفت سراغ اصل موضوعی چون اصل موضوعی مقدم بر اصل حکمی است، در این جا ما اصل موضوعی نداریم یعنی یک قاعده یا اصلی نداریم که اگر شک شد که موضوع از جهت عرفی باقی است یا باقی نیست بگوییم باقی است. جای استصحاب هم نیست. چرا؟ چون شرط جریان استصحاب احراز بقاء است، احراز وحدت موضوع است و فرض ما این است که الان شک داریم که آیا موضوع ما واحد است یا واحد نیست، پس مورد استصحاب موضوع نیست.[۱]

نسبت به استصحاب عقد که می‌شود استصحاب حکمی از یک جهت، استصحاب عقد هم این جا نداریم. چرا؟ چون رکن استصحاب عقد متعلق است، عقد بدون متعلق که ما نداریم، وقتی شک در بقاء متعلق داریم پس احراز نداریم وحدت موضوع عقد را تا بخواهیم عقد را استصحاب کنیم.

منتهی می‌شود به اصالة اللزوم چون این اجاره لازم بود، وقع لازما، شک دارم که آیا در اثر این انهدام لزوم از بین رفت یا لزوم از بین نرفت، استصحاب می‌کنم لزوم را یا بگویید استصحاب می‌کنم صحت عقد را بنا بر این از نظر اصل نتیجه می‌‌شود صحت عقد.[۲]

ولیکن در عین حال باز مسئله مشکل است چون خود جریان اصالة اللزوم هم در این جا مشکل دارد.

جواب آن یک کلمه است، اصالة اللزوم این جا جاری نیست به خاطر این که اصالة اللزوم در جایی جاری است که ما احراز داشته باشیم عقد را؛ یعنی اصالة اللزوم را جاری می‌کنیم، اصالة الزوم برای جایی است که احراز بقاء عقد را داشته باشیم بعد بگوییم که لازم است به خاطر این که «أوفوا بالعقود» شامل آن می‌شود، این جا چون شک در تبدل این داریم احراز بقاء عقد را نداریم، چون احراز بقاء عقد را نداریم اصالة اللزوم جاری نمی‌شود از این جهت است.

علی ای حال مورد شک آن نه اصل موضوعی دارد، نه اصل حکمی دارد لذا مورد شک آن درست نمی‌شود.

۳. انهدام کل بعد از استیفاء در فتره قصیره یا طویله

صورت سوم انهدام تمام دار است بعد القبض و بعد از استیفاء منفعت؛ یعنی دار مورد اجاره بوده قبض هم شده، یک مدت هم استیفاء منفعت شده بعد منهدم شده اما کل دار منهدم شده، این جا دو صورت دارد:

تارة از نظر مبنا ما قائل هستیم به انحلال اجاره به حسب زمان که حق هم همین است بنا بر این شخص مستأجر حق دارد که عقد را ابقاء کند در نتیجه آن مقدار از اجرة المسمایی که در مقابل بقیه مدتی است که از اجاره باقی مانده و خانه منهدم شده، آن مقدار از اجرة المسمی را پس می‌گیرد. مثلا اگر خانه یک ساله بوده و اجاره تمام ماه‌های آن یکسان بوده، ـ این‌ها را قبلا داشتیم چون ممکن است اجاره ماه‌های سال متفاوت باشد ـ نصف آن که در مقابل مدتی است که استفاده کرده، نصف اجرت را پس می‌گیرد.

و حق دارد فسخ کند از باب خیار تبعض، چون متعلق اجاره بر او متبعض شد. اگر فسخ کند نتیجه چیست؟ اگر فسخ کند برمی‌گردد تمام اجرة المسمی را از مالک و مؤجر می‌گیرد، در مقابل آن مدتی که استفاده کرده که شش ماه است باید اجرة المثل بدهد. پس اگر فسخ کند به مقداری که استفاده کرده دیگر ندارد چون عقد کلا منفسخ شده، کل اجرة المسمی را باید برگرداند به شخص مستأجر و مستأجر هم باید اجرة المثل نسبت به آنچه را که استفاده کرده به مالک و مؤجر بدهد.

گفتیم دو مبنا است: یک مبنا این بود که بگوییم بر حسب زمان متبعض می‌شود، یک مبنا هم این است که بگوییم بر حسب زمان اجاره منحل نمی‌شود، اگر گفتید منحل نمی‌شود دیگر اجاره کلا و رأسا باطل می‌شود.

(سؤال: ممکن است بیشتر باشد؟) ممکن است بیشتر باشد یا کمتر باشد که این جا اگر یادتان باشد یک نظری والد معظم داشتند که مرحوم آقای خوئی هم این نظر را داشتند در کتب استدلالی‌شان، اگر چه در کتب فتوایی این نظر را اعمال نکردند که اگر تفاوت باشد بین اجرة المثل و اجرة المسمی نسبت به زیاده باید صلح کنند وجه آن ‌را هم قبلا مفصل توضیح دادیم.ـ

۴. انهدام بعض قبل از استیفاء در فتره قصیره

صورت چهارم انهدام بعض دار است. انهدام بعض دار اگر باشد، اگر بعد القبض باشد و قبل الاستیفاء یعنی ما خانه را اجاره دادیم به شما، به قبض شما هم دادیم قبل از این که شما استیفاء کنید دو تا اتاق آن منهدم شد. این جا تفصیل قائل می‌شویم بین این که فتره قصیره باشد ـ مقصود از فتره، فتره تعمیر است ـ یا فتره طویله و غیر قصیره باشد.

اگر فتره قصیره باشد خیار نیست. چرا؟ چون چیزی از مستأجر فوت نشده، به مجرد این که او بخواهد استفاده کند، دو تا اتاقی که خراب شده مالک آن‌ها را تعمیر کرده و به حالت اولیه درآورده.

البته این جا باید التفات به حاشیه مرحوم نائینی[۳] داشت به این معنا که ظاهر از اجاره‌هایی که انجام می‌شود این است که انتفاع مقصود است و اگر انتفاع فوت شود مشکل درست می‌کند، اما اگر انتفاع فوت نشود مشکلی درست نمی‌کند. اگر فتره قصیره باشد انتفاع فوت نشده چون شمای مستأجر نسبت به انتفاعی که می‌خواستید ببرید هیچ ضرری متوجه شما نشده، کاملا انتفاعی که از این خانه ده اتاقه می‌خواستی ببری را بردی. اما اگر ما گفتیم که متعلق اجاره منفعت است ولو خلاف عرف است یا گفتیم در موردی اصلا شرط کرد یعنی مستأجر گفت من به این کارها کار ندارم من ده تا اتاق را در [طول] یک سال سالم می‌خواهم و به انتفاع کار ندارم، اگر این طور باشد در این جا خیار دارد به خاطر این که قسمتی از منفعت بر او فوت شده، می‌تواند عقد را ابقاء کند و می‌تواند فسخ کند و از خیار تبعض استفاده کند پس این جا دو مبنا را باید در نظر داشت.

این صورت چهارم بود که انهدام بعض دار بود بعد القبض قبل الاستیفاء و فتره قصیره بود.

۵. انهدام بعض قبل از استیفاء در فتره طویله

در همین فرض که می‌شود قسم پنجم و صورت پنجم، اگر فتره غیر قصیره باشد، طولانی باشد، در این جا مستأجر خیار دارد چون در فتره طویله بالاخره ضرر متوجه مستأجر شده، قسمتی از انتفاع را از دست داده، می‌تواند عقد را ابقاء کند و می‌تواند فسخ کند، فسخ هم اگر کرد حکم آن همان است که گفتیم باید اجرة المسمی را مالک پس بدهد، مستأجر هم باید اجرة المثل بدهد.

(سؤال: اگر فتره طویله باشد چرا رأسا قائل به بطلان نشویم؟) چرا باطل باشد، عین مستأجره که کلا از بین نرفته یک قسمت از آن از بین رفته، وقتی یک قسمت از آن از بین رفت مثل این است که یک قسمت از مبیع از بین رفته چطور در بیع خیار تبعض داشتیم در این جا هم خیار تبعض داریم.ـ

۶. انهدام بعض بعد از استیفاء در فتره قصیره

صورت بعد این است که انهدام بعض باشد بعد القبض و بعد الاستیفاء؛ یعنی ما خانه را اجاره دادیم و به قبض شما دادیم شما خانه را شش ماه استفاده کردید حالا دو تا اتاق آن منهدم شد، بعد از شش ماه منهدم شد، این جا باز دو صورت دارد:

تارة فتره قصیره است که می‌شود صورت ششم، اگر فتره قصیره باشد خیار نیست چون ضرری متوجه کسی نشده مگر با توجه به حاشیه مرحوم نائینی.

۷. انهدام بعض بعد از استیفاء در فتره طویله

اگر فتره طویله باشد این جا باز شخص مستأجر خیار دارد که عقد را ابقاء کند و رجوع کند به اجرة المسمی بالنسبه یعنی به نسبتی که از او فوت شده، شش ماه از او فوت شده. در قبلی بالنسبه به اتاق بود چون قبل الاستیفاء بود، الان چرا می‌گوییم بالنسبه به شش ماه؟ چون بعد الاستیفاء است. و می‌تواند از خیار تبعض استفاده کند که فسخ کند اجرة المثل را بدهد و اجرة المسمی را پس بگیرد.

پس فتره قصیره می‌شود صورت ششم، فتره طویله می‌شود صورت هفتم.

(سؤال: انهدام تمام دار بعد الاستیفاء آن هم گاهی اوقات قصیره است و گاهی اوقات طویله؟) بله، که گفتیم حکم آن یکی است (قبل القبض را نفرمودید) قبل القبض روشن است که ساقط می‌شود، با قبل القبض می‌شود هشت قسم، در تقسیم بندی قبل القبض را گفتیم، با این مورد می‌شود هشت صورت.ـ

نتیجه این شد که هم صورت انهدام کل را گفتیم، هم صورت انهدام بعض را گفتیم، هم قبل القبض را گفتیم، هم بعد القبض قبل الاستیفاء را گفتیم، هم بعد القبض بعد الاستیفاء را گفتیم.

مسئله نهم تمام شد.

نظری که ما اتخاذ کردیم با نظر بقیه همه متفاوت شد، می‌توانید تفاوت‌های آن را حساب کنید.

مسئله دهم

مسئله دهم اول مسئله را بخوانیم؛

«إذا امتنع الموجر من تسليم العين المستأجرة» من خانه را به شما اجاره دادم حالا به شما تحویل نمی‌دهم «يجبر عليه» اجبار می‌شود بر تحویل «و إن لم يمكن إجباره للمستأجر فسخ الإجارة» اگر هم اجبار ممکن نشد مستأجر اجاره را فسخ می‌کند «و الرجوع بالأجرة» رجوع می‌کند به اجرت «و له الإبقاء و مطالبة عوض المنفعة الفائتة» و می‌تواند بگوید عقد به قوت خودش باقی است منفعت من را از بین بردی باید قیمت آن را بدهی، آن ‌وقت در نتیجه باید اجرة المثل را بدهد؛ یعنی من مالک خانه‌ام را به شما اجاره دادم به صد تومان اگر امتناع کردم و اجاره آن دویست تومان است شما می‌توانید اجاره را ابقاء کنید و در نتیجه بگویید منفعت را بر من فوت کردی دویست تومان را بده. چرا؟ به خاطر این که منفعت بر من اتلاف شده و شما ضامن هستی، مثلی نیست و باید قیمت آن را بدهی که قیمت آن می‌شود همان اجرة المثل.

«و كذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل» بعد از تسلیم هم اگر بگیرد و ممتنع شود و نگذارد مستأجر استفاده کند حکم همین است. «أو في أثناء المدة» یا در اثناء مدت امتناع کند مثلا شش ماه نشسته و بعد به زور طرف را بیرون کند.

حساب کنید الان در عرف چقدر از این‌ کارها می‌شود و بر طبق شرع عمل نمی‌شود که اگر بخواهد بر طبق شرع عمل شود خیلی از مالکان اجاره‌ها را به هم نمی‌زنند، چرا؟‌ چون مثلا اجاره داده سال را به صد تومان، الان [مثلا] بر اثر تورم یا جنگ یا هر چیز دیگری الان اجاره شده پانصد تومان، اگر امتناع کند، او می‌تواند الان ابقاء کند و اجرة المثل را بگیرد یعنی صد تومان بوده الان پانصد تومان از او می‌گیرد، به دستور شرع عمل نمی‌شود.

«و مع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة» همان مقداری که تخلف شده از اجرت برمی‌گردد «و يحتمل قويا رجوع تمام الأجرة» که اصلا عقد باطل باشد و تمام اجرت برگردد «و دفع أجرة المثل لما مضى» و بعد اجرة المثل را پرداخت کند نسبت به آنچه که استفاده کرده «كما مر نظيره سابقا لأن مقتضى فسخ العقد عود‌ تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول» چون وقتی شما فسخ می‌کنید عوضین برمی‌گردد سر جای خودش. وقتی برگشت سر جای خودش هر استفاده‌ای که از مال طرف شده لا یذهب هدرا، باید تبدیل شود به اجرة المثل «لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور».[۴]

این اصل مسئله.

دو امر مهم در این مسئله مطرح است: یکی حکم اصل عقد که در صوری که مالک و مؤجر ممتنع از تسلیم عین مستأجره است حکم عقد چیست؟ آيا عقد باقی است یا منفسخ است یا فسخ در آن پیدا می‌شود؟ سه تا قول مقابل هم هستند: یک قول این است که اصل لزوم است اصالة اللزوم است، یک قول این است که عقد منفسخ می‌شود خود به خود باطل می‌شود، ‌یک قول این است که حق فسخ پیدا می‌شود یعنی خیار پیدا می‌شود، این یک بحث است.

بحث دوم این است که بنابر نظر سوم که حق فسخ پیدا شود آیا مستأجر بدون اجبار در مرحله اول و بدون مراجعه به حاکم می‌تواند فسخ کند یا خیر؟

فردا ان‌شاءالله.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.