بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

در بحث گذشته که شخص مالک اخذ می‌کرد عین مستأجره را بعد القبض و قبل الاستیفاء گفتیم این جا هم عقد اجاره منفسخ می‌شود به خاطر این که آنچه مورد اجاره بوده منفعت است و منفعت به قبض مستأجر نرسیده. بعد بعضی گفتند در باب اجاره آنچه که مورد قبض و اقباض قرار می‌گیرد عین است و بالفرض عین را هم مالک به مستأجر داده، مرحوم آقای حکیم این نظریه را تقویت فرمود.[۱]

ادامه اشکال بر مرحوم آقای حکیم

گفتیم به نظر می‌رسد این وجه درست نیست چون قبض عین مقدمه است برای قبض منفعت و الا آنچه که مورد عقد اجاره است و غرض مستأجر هست منفعت است و به عبارت دیگر قبض عین موضوعیت ندارد تا ما بگوییم وقتی قبض عین محقق شد قبضی که در عقد اجاره معتبر است محقق شده بلکه قبض عین طریقیت دارد، به جهت قبض منافع است لذا اگر عین را به قبض مستأجر بدهد و بعد پس بگیرد یعنی در حقیقت منفعت را ـ چون مثلا منفعت از فردا است ـ قبل از استیفاء، به قبض مستأجر نداده.

لذا فرق بسیار مهمی است بین جایی که شخص مالک عین مستأجره را به مستأجر قبض بدهد و قبل از استیفاء پس بگیرد و بین این که مالک عین مستأجره را به مستأجر قبض بدهد و غاصب بیاید عین مستأجره را بردارد و ببرد این دو تا با هم فرق می‌کند. در مورد اول چون شرط ضمنی در عقد اجاره تحقق قبض از شخص مالک است به نحوی که امکان استیفاء از منافع باشد، این را شخص مالک و مؤجر انجام نداد لذا به شرط عمل نکرده. اما اگر مالک عین مستأجره را به ید مستأجر داد، قبض تمام شد، غاصبی آمد و عین مستأجره را غصب کرد، این جا در حقیقت منفعتی که مال مستأجر بوده مورد غصب غاصب قرار گرفته در نتیجه مستأجر رجوع می‌کند به غاصب و از غاصب یا خود عین را اخذ می‌کند یا اگر تلف کرده باشد منفعت را بر او، قیمت منفعت را از او اخذ می‌کند اما اجاره به هم نمی‌خورد یعنی مستأجر به مالک رجوع نمی‌کند به غاصب رجوع می‌کند.

و به همین بیان فرق ما نحن فیه با بیع هم روشن شد؛ در بیع چون مبیع موجود قار است وقتی من کتاب را به شما فروختم و کتاب را به قبض شما دادم آنچه که در باب بیع در قبض و اقباض معتبر هست من انجام دادم. اما در باب اجاره وقتی من کتاب را به شما دادم، کتاب را اجاره دادم قبل از این که شما بخواهید استفاده کنید کتاب را از شما بگیرم، آن منفعتی که شما در مقابل آن اجرت را پرداخت کردید الان به دست شما نرسیده، لذا نه ما نحن فیه قیاس می‌شود به مورد غصب و نه ما نحن فیه قیاس می‌شود به مورد بیع.

تا این جا دو قول در مسئله را گفتیم و مناقشه کردیم؛ یک قول این بود که اگر مالک و مؤجر امتناع کند از قبض عین مستأجره اجاره به هم نمی‌خورد و به لزوم خودش باقی است، این را گفتیم و اثری هم که بر آن مترتب می‌شود را گفتیم، دلیل آن را هم گفتیم، مناقشه در دلیل را هم گفتیم. قول دوم قول به انفساخ بود که قائل داشت، در این قول هم، هم خود انفساخ بیان شد، هم اثری که بر انفساخ مترتب می‌شود و هم دلیل قول به انفساخ و هم رد دلیل بر قول انفساخ.

قول سوم

قول سوم این است که در اثر امتناع مالک نسبت به عین مستأجره شخص مستأجر خیار پیدا می‌کند. نه عقد باقی است و نه عقد منفسخ می‌شود بلکه برای مستأجر خیار هست که این نظر مختار مرحوم صاحب عروه است بلکه مشهور هم قائل به این قول هستند.

اثر مترتب بر این قول این است که پس نه لزوم هست و نه انفساخ، حق خیار با مستأجر است که چطور از خیارش استفاده کند؛

می‌تواند اجاره را ابقاء کند، نتیجه ابقاء اجاره این است که مالک منفعتی را که ملک مستأجر بود بر مستأجر تلف کرد، فرض این است که ممتنع شد از دادن عین مستأجره به مستأجر در نتیجه ضامن قیمت منفعت است یعنی حالا مثلا اگر دابه را اجاره کرده بود در یک روز به صد تومان اما اجرة المثل آن دویست تومان است، این جا اگر مستأجر اجاره را ابقاء کند، منفعت می‌شود ملک مستأجر، فرض این است که مالک این منفعت را از مستأجر سلب کرد یا باید خودش را بدهد که خودش را نمی‌دهد قیمت آن را باید بدهد که در ما نحن فیه می‌شود اجرة المثل.

مورد دوم این است که خیار دارد عقد اجاره را فسخ کند، نتیجه فسخ عقد اجاره این است که خود اجرة المسمی برمی‌گردد به مستأجر یعنی در مثال ما صد تومان برمی‌گردد به مستأجر چون فسخ می‌شود، وقتی فسخ می‌شود هر عوضی برمی‌گردد به مالک خودش.

این قول سوم و نتیجه قول سوم.

دلیل قول سوم هم عبارت از این است که وجهی برای انفساخ عقد نیست چون قبض عین مستأجره در باب اجاره به عئوان یک شرط ضمنی ارتکازی عقلایی است و چون شرط ارتکازی است لذا احتیاج به تصریح در ضمن عقد هم ندارد، وقتی که به قبض نداد در این جا تخلف کرده، خیار تخلف شرط می‌آید.

لذا قول تحقیق می‌شود همین قول سوم.

تا این جا بحث اول بود که بحث اول حکم اصل عقد اجاره بود که آیا به امتناع مالک و مؤجر عقد اجاره باقی می‌ماند یا منفسخ می‌شود یا خیار فسخ پیدا می‌کند. این بحث تمام شد.

امر ۲. اشتراط فسخ به اجبار یا عدم آن

امر دوم این است که بنا بر نظر سوم که قائل شویم به خیار فسخ، آیا إعمال خیار فسخ متوقف است ابتداءً بر اجبار مالک؟ یعنی بیاید نزد مالک و بگوید دابه‌ای را که اجاره دادی به ما بده، چرا آن را نمی‌دهی، اجبار کند و با او بحث کند حتی اگر نسبت به خودش موفق نشد بگوییم باید برود سراغ حاکم شرع، حاکم شرع اجبار کند مالک را به قبض عین مستأجره، اگر این اجبار اثر نکرد حالا شخص مستأجر فسخ کند. پس این می‌شود توقف فسخ بر اجبار. حالا یا اجبار مستأجر به مالک یا حاکم شرع.

نظر دوم این است که خیر اصلا متوقف بر اجبار نیست، به مجرد این که امتناع کرد سریع می‌تواند فسخ کند. آن وقت خیلی اثر می‌کند؛ من مستأجر تا دیدم مالک امتناع کرد سریع فسخ می‌کنم چون می‌بینم در این اجاره یک مقدار به ضررم تمام شده که اگر فسخ کنم به نفع من است اما اگر متوقف بر اجبار باشد باید بروم سراغ حاکم شرع، حاکم شرع ساعت نه بیاید بر دکّه قضا یا نیاید، وقت به ما بدهد یا ندهد، نوبت ما بشود یا نشود، این‌ها خیلی طول می‌کشد، هم اثر علمی دارد و هم اثر عملی دارد.

دلیل اشتراط فسخ به اجبار

کسانی که قائل شدند به توقف بر اجبار و رجوع به حاکم شرع دلیل‌شان این است که می‌گویند مؤجر و مالک در این جا ممتنع شده از یک امری که بر طبق عقد اجاره بر عهده او ثابت است و حاکم شرع و ولی فقیه، ولیّ ممتنع است. در نتیجه حاکم شرع اجبار می‌کند مؤجر را و اگر مالک زیر بار نرفت و انجام نداد خود حاکم هم می‌تواند فسخ کند ولایةً.

و حتی بعضی این قسم را از امور حسبیه حاکم قرار دادند، امور حسبیه اموری است که علی ای حال نظام جامعه اسلامی بر آن متوقف است و باید کسی عهده‌دار آن شود، اگر بنا باشد هر کسی هر چیزی را که اجاره داد اجرت را بگیرد و عین مستأجره را هم ندهد، [جامعه] به هم می‌خورد پس می‌شود از امور حسبیه و حاکم شرع از این باب می‌تواند تدخّل کند.

حتی بعضی از راه سومی وارد شدند و آن از باب دفع منکر است گفتند بالاخره الان کاری که این مالک کرده یک عمل منکر است، خلاف شرع است، می‌شود منکر و دفع منکر واجب است لذا نه که بر حاکم شرع بلکه آحاد مؤمنین هم باید این کار را بکنند. این یک نظر.

مرحوم صاحب مهذب در جلد ۱۹ صفحه ۷۳ می‌فرماید: «لأن هذا من موارد الحسبة التي يكون الحاكم الشرعي بل المؤمنون مسلطا عليه» این از امور حسبیه است. این یک نظر. ایشان در ادامه دارد؛ «مضافا إلى أن لآحاد المؤمنين حق النهي عن المنكر، و لا ريب في ان هذا منكر بالنسبة إلى الممتنع».

دلیل عدم اشتراط

نظر دوم عدم توقف بر رجوع به حاکم است. به مجرد این که شخص مستأجر دید مالک و مؤجر ممتنع است حق دارد فسخ کند و فسخ او نافذ است.

از این دو قول حق با قول دوم است. چرا؟

وجه اول

سر آن این است که همان طور که توضیح دادیم لزوم تسلیم و تسلم، لزوم قبض و اقباض در بیع، در اجاره، به یکی از دو وجه ثابت است که سابقا آن را توضیح دادیم، یا از باب این که اجاره و بیع جزء عقود معاوضیه است. ما یک عقود عهدیه داریم مثل وکالت، یک عقود معاوضیه داریم که در مقابل آن عوض هست، جزء عقود معاوضیه است، در ذات و حقیقت عقود معاوضیه خوابیده تسلیم و تسلم، قبض و اقباض، معاوضه یعنی چه؟ یعنی این عوض را بده و آن عوض را بگیر، پس خود عقد اقتضا دارد قبض و اقباض را، وقتی انجام نداد طرف مقابل حق دارد از خیار استفاده کند و معامله را به هم بزند.

وجه دوم

وجه دوم اگر یادتان باشد این بود که قبض از باب شرط ارتکازی عقلایی معتبر است. وقتی شرطی در ضمن عقد جعل شد و طرفین قبول کردند، اگر مشروط علیه عمل به شرط نکرد، خیار تخلف شرط ثابت می‌شود، احتیاج به رجوع به حاکم شرع ندارد و الا شما در تمام موارد خیار تخلف شرط باید بگویید رجوع کند به حاکم. لذا فسخ در اثر تخلف شرط یک حکمی است علی وفق القاعده و مقتضای ادله است، هیچ متوقف بر رجوع به حاکم و اجبار نیست.

(…)[۲]

پس نتیجه این شد که حق در ما نحن فیه این است که متوقف بر رجوع به حاکم شرع نیست و از امور حسبیه هم نیست، از باب دفع منکر هم نیست، بلکه منکر هست و دفع منکر و نهی از منکر واجب هست اما این طور نیست که متوقف بر این باشد و این‌ها لازم باشد، من خیار تخلف شرط دارم وقتی عمل نکرد فسخ می‌کنم. تا این جا معلوم شد که پس مراجعه به حاکم لازم نیست.

(…)[۳]

امر ۳. حکم اجرت در صورت فسخ در اثناء

بحث بعد در این است که اگر فسخ کرد آیا آنچه که مسترد می‌شود از اجرت چه مقدار است؟ این بحث مربوط به جایی است که امتناع مالک نسبت به عین مستأجره در اثناء مدت باشد؛ یعنی مثلا دابه را اجاره داده دو روزه، بعد از یک روز دابه را پس بگیرد، خانه را اجاره داده یک ساله، بعد از شش ماه امتناع کند و خانه را از مستأجر پس بگیرد. این جا گفتیم خیار دارد یعنی می‌تواند عقد اجاره را ابقاء کند.

اگر عقد اجاره را ابقاء کند نتیجه‌اش چه می‌شود؟ آن مقداری که استفاده کرده طبق اجرة المسمی مستأجر پرداخت می‌کند، آن مقداری را که مالک ممتنع شده، همان مقدار از اجرة المسمی برمی‌گردد؛ یعنی اگر مثلا صد تومان بوده پنجاه تومان در مقابل شش ماه، پنجاه تومان دیگر برمی‌گردد.

اگر استفاده کند از خیار فسخ و فسخ کند معامله را این جا وقتی که معامله را فسخ کرد نسبت به مدتی که استفاده کرده چون اجاره فسخ شده لا یذهب مال مسلم هدرا باید اجرة المثل به مالک بدهد.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.