بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

بحث در این قسمت از فرمایش صاحب عروه است که اگر مالک در اثناء مدت اجاره منع کرد مستأجر را از استفاده از عین مستأجره مثلا خانه را اجاره داده بود یک ساله به صد تومان، بعد از شش ماه خانه را از مستأجر پس گرفت. گفتیم که در این جا مستأجر خیار فسخ دارد حالا که خیار فسخ دارد آیا حکم اجرت در این بین چیست؟ دو نظر در مقام هست:

نظر اول فسخ من حینه

یک نظر این است که این اجاره تا به حال صحیح بود چون شرائط صحت آن موجود بوده، از الان به بعد که مالک امتناع کرده فسخ می‌شود.

اگر اجاره تا به حال صحیح بوده نتیجه‌اش عبارت از این است که مستأجر باید اجرة المسمای شش ماه را به مالک بدهد و آن مقدار از اجرة المسمی که در قبال بقیه مدت واقع می‌شود از شخص مالک پس بگیرد. این بنا بر این که ما بگوییم اجاره صحیح است و فسخ از الان تأثیر می‌کند و این نظر مشهور فقها اعلی الله مقامهم است.

نظر دوم فسخ من حین العقد

نظر دوم که نظر صاحب عروه، مثل مرحوم آقای خوئی[۱] قدس سره و عده‌ای از بزرگان است این است که در این جا وقتی شخص مستأجر فسخ کرد، اصل عقد فسخ می‌شود یعنی اصل عقد اجاره می‌شود کأن لم یکن.

وقتی کأن لم یکن شد پس مالک تمام اجرة المسمایی که از مستأجر گرفته باید به مستأجر برگرداند چون اجاره کأن لم یکن شد و از آن طرف چون در این مدت شش ماه مستأجر از این دار و از عین مستأجره استفاده کرده، لا یذهب مال المسلم هدرا، پس باید اجرة المثل را نسبت به این شش ماه پرداخت کند.

دلیل صاحب عروه و این عده از بزرگان عبارت از این است که منفعت یک سال در تمام این مدت مورد یک عقد واحد قرار گرفته، دو تا عقد که نبستیم، یک عقد اجاره بستیم، آجرتک الدار سنة بمأة. در نتیجه یک عقد بیشتر نداریم و در این عقد شخص مستأجر به شرط ضمنی ارتکازی عقلایی ملتزم شده که اگر مالک خانه را از او پس نگیرد او ملتزم به عقد باشد و به عقد عمل کند اما اگر مالک به این شرط عمل نکرد در نتیجه مستأجر هم التزامی نسبت به عقد نخواهد داشت. التزام مستأجر به عقد مطلق که نبود، مشروط بود، وقتی شرط تخلف شد پس مستأجر التزام به عقد ندارد. التزام به عقد نداشتن یعنی حق دارد که عقد را من رأسٍ فسخ کند. لذا عقد را از اساس فسخ می‌کند و همان طور که گفتیم اجرة المثل مقداری که استفاده کرده باید به مالک بدهد، مالک هم کل اجرة المسمایی که از مستأجر گرفته باید برگرداند.

این نظر صاحب عروه می‌شود یک نظری بر طبق مقتضای قاعده چون التزام به عقد خورده بود، مشروط به شرط، وقتی شرط منتفی شد التزام به عقد لطمه می‌خورد و لذا اجاره من رأسٍ باطل می‌شود.

پس نظر صاحب عروه صحیح است ولو که این قول خلاف مشهور است.

تعبیر صاحب عروه این است:

«و مع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة» که می‌شود قول مشهور «و يحتمل قويا رجوع تمام الأجرة» که می‌شود قول صاحب عروه «و دفع أجرة المثل لما مضى كما مر نظيره سابقا» در مسئله پنج «لأن مقتضى فسخ العقد» وقتی که عقد فسخ می‌شود کأن لم یکن می‌شود، مقتضای آن «عود‌ تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول» باید عوضین برگردد به مالک اول، پس کل اجرة المثل را من مالک باید بدهم به مستأجر، مستأجر فقط از این منزل استفاده کرده لا یذهب هدرا، اجرة المثل باید بدهد. می‌فرماید: یحتمل قویا این نظر «لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور».[۲] البته این احتمال خلاف فتوای مشهور است، مشهور قائل هستند که تأثیر فسخ از الان هست نه این که فسخ از اول اثر کند.

مسئله تمام شد.

‌اگر خاطرتان باشد قول دادیم آنچه که در این مسئله توضیح دادیم، آقای خوئی و بقیه توضیح دادند این‌ها از کلمات صاحب جواهر استفاده می‌شود، امروز کلام صاحب جواهر را می‌خوانیم که خوب متوجه باشید همه این‌ها از کلمات صاحب جواهر قابل استفاده است.

(…)[۳]

کلام صاحب جواهر ذیل مسئله دهم

کلمات صاحب جواهر را بخوانم؛ صاحب جواهر در جلد ۲۷ صفحه ۳۰۸ می‌فرماید:

«و لو استأجر شيئا» چیزی را اجاره کرد، دار را اجاره کرد «ف‍منعه الموجر من تسلمه أصلا و استيفاء منفعته أجمع» مانع شد و به او تسلیم نکرد «و لم يتمكن من جبره على أخذ العين منه» این شخص هم نتوانست برود خانه را از مالک بگیرد «أو تمكن» می‌توانست برود بگیرد اما «و لم يفعل» گفت ما حوصله این کارها را نداریم برویم با او دهان به دهان شویم حکم آن چیست؟

قول اول اگر خاطرتان باشد اصالة اللزوم بود، قول دوم انفساخ بود، ‌این جا صاحب جواهر قول انفساخ را می‌آورد «سقطت الأجرة عند الشيخ» یعنی انفساخ حاصل می‌شود، اجرت در نزد مرحوم شیخ طوسی ساقط می‌شود یعنی کل اجرة المسمی برمی‌گردد به مستأجر، این در نزد شیخ بود «و فيما حكي عن التذكرة» نظر مرحوم علامه هم همین است. چرا؟ «لانفساخ العقد قهرا» چون در این صورت عقد منفسخ شده قهرا. دلیل آن چه بود؟ «تنزيلا لذلك منزلة التلف قبل القبض» تنزیل می‌کنیم این امتناع را به منزله تلف قبل البقض «المقتضى» که تلف قبل القبض مقتضی چه بود؟ «للانفساخ في البيع» بعد سرایت دادیم به اجاره «و في المقام» همچنین در مقام که اجاره است «لتعذر تحقق المعاوضة حينئذ» چون دیگر در این جا معاوضه که حقیقت عقود معاوضیه است محقق نشده.

حالا صاحب جواهر می‌خواهد این قول را رد کند می‌فرماید: «و فيه أن الأصل عدم الانفساخ» اصل عدم انفساخ است، ‌ما شک داریم که در چنین موردی عقد منفسخ شد یا عقد به قوت خودش باقی است، استصحاب می‌کنیم عقد را و حکم می‌کنیم به بقاء عقد.

چطور در تلف شما قائل شدید به انفساخ؟ می‌گوید «و إنما خرجنا عنه» از این اصل «في التلف السماوي بالنص» چون در آن جا نص داشتیم که تلف المبیع قبل قبضه فهو من مال بایعه[۴] آن را سرایت دادیم به باب اجاره ولی این برای تلف است نه برای جایی که موجود است و مالک نمی‌گذارد مستأجر استفاده کند «فيبقى غيره على الأصل». این قول به انفساخ بود که خود قول، دلیل و رد آن تمام شد.

حالا قول به فسخ «و من هنا قال في المسالك تبعا لجامع المقاصد الظاهر أن سقوطها مشروط بالفسخ» سقوط اجرت مشروط به فسخ است؛ یعنی از بین رفتن اجاره خود به خود نیست بلکه متوقف بر فسخ است، چرا؟ «لتعذر حصول العين المطلوبة» چون به شرط عمل نشده، شرط این بود که عین برای مستأجر قابل استفاده باشد.

حالا اگر فسخ کرد اجرت چه چیزی بدهد، بحث امروز ما؛ «فإذا فسخ سقط المسمى إن لم يكن دفعه» اگر اصلا اجرة المسمی را به مالک نداده که دیگر ساقط است و لازم نیست بدهد «و إلا استرجعه» اگر هم داده می‌رود پس می‌گیرد «و بهذا صرح في القواعد.

و إليه» یعنی به همین حق ابقاء و اخذ قیمت منفعت و این که له الفسخ و استرجاع المسمی «أشار المصنف بقوله و هل له أن يلتزم» بالعقد و لا یفسخه «و يطالب المؤجر بالتفاوت» فسخ نکند ‌بگوید عقد را ابقاء می‌کنم، نتیجه ابقاء عقد این است که اجرة المثل را باید برگرداند، ‌اگر وسط هست به مقداری که استفاده کرده که هیچ، به مقدار باقی مانده باید اجرة المسمی را برگرداند، از آن طرف به مالک می‌گوید من عقد اجاره را ابقاء کردم پس منفعت برای من مستأجر است و توی مالک این منفعت را که ملک من است بر من تفویت کردی ضامن قیمت هستی که قیمت در این جا می‌شود همان اجرة المثل. «فیه تردد مما عرفت، و الأظهر نعم» أظهر این است که می‌تواند این کار را بکند.

هنوز یک قول باقی مانده، قول به لزوم عقد رأسا، این اشاره به قول اول در بحث ما است؛ «بل إن لم يكن إجماعا أمكن القول بلزوم ذلك عليه» اگر ما اجماعی نداشتیم که عقد فسخ می‌شود خیار دارد یا منفسخ می‌شود اصلا می‌گفتیم عقد لازم است، در نتیجه شخص مستأجر از مالک قیمت منفعت را می‌گیرد، می‌گوید تو منفعت را بر من فوت کردی و باید قیمت آن را بدهی. چرا این حرف را بزنیم؟ «لأصالة اللزوم» به خاطر اصالة اللزوم «و ليس له إلا المنفعة التي قد فوتها عليه المالك الغاصب، فله قيمتها، كما أن للموجر المسمى» نتیجه‌اش این است که لیس للمستأجر، برای مستأجر نیست مگر منفعتی که مالک غاصب فوت کرده باید قیمت آن را بدهد که در ما نحن فیه می‌شود اجرة المثل مؤجر هم از مستأجر همان اجرة المسمی را می‌گیرد. حالا فرض کنید خانه را داده به اجاره به صد تومان اما اجاره بازار آن دویست تومان است، نتیجه‌اش این است که مستأجر برمی‌گردد از مالک دویست تومان را می‌گیرد چون دویست تومان قیمت یک سال اجاره است ولی به مالک صد تومان می‌دهد، صد تومان می‌شود به نفع خودش.

این قول درست است یا درست نیست؟ «إلا أنه لما كانت الإجارة من عقود المعاوضة» این هم اشاره به رد قول کسی است که می‌گوید اصالة اللزوم محکّم است، می‌گوید خیر، اجاره از عقود معاوضیه است ـ این برهان را اگر یادتان باشد کاملا توضیح دادیم ـ در حقیقت عقود معاوضیه خوابیده است که یک چیزی بدهد و یک چیزی بگیرد، یک چیزی را قبض بدهد و یک چیزی را قبض کند «التي تقتضي عوضية ملك بملك» یک چیزی از ملک من خارج شود و یک چیزی به ملک من داخل شود «و قبضا بقبض» یک چیزی را من قبض بدهم و یک چیزی را قبض کنم «إلا أن الثاني منهما» که قبض است، قبض الان محقق نشد نهایت قبض در صحت معامله که معتبر نیست چون اگر قبض در صحت معامله معتبر بود معامله را باطل می‌کرد، قبض در صحت معامله معتبر است از باب شرط ارتکازی عقلایی، چون در صحت عقد معتبر نیست لذا شارع مقدس این عدم قبض را جبران فرموده به جعل خیار.

(…)[۵]

«إلا أن الثاني منهما» که قبضا بقبض باشد، قبض باشد «لما كان غير معتبر في الصحة يجبر» جبران می‌کند «الشارع من فاته منهما» هر کسی که از او این قبض فوت شده، بالخيار. البته «ما لم تكن تلفا سماويا» اگر تلف سماوی نباشد چون اگر تلف سماوی نباشد قاعده من أتلف و خیار و این‌ها می‌آید و الا اگر تلف سماوی باشد عقد منفسخ می‌شود خودش.

«و لعل منه» شاید از همین قبیل باشد و از همین مورد قاعده معاوضه باشد «ما لو أتلف المالك المبيع» در کتاب بیع «على المشتري قبل قبضه، فإن المشتري حينئذ بالخيار بين الفسخ و بين الإمضاء، و المطالبة بالمثل أو القيمة، و ذلك لأنه اجتمع فيه أمران» چرا می‌گوییم هر دو را حق دارد؟ چون دو چیز در این جا جمع شد؛ «أحدهما تعذر تسليم العوض، و الآخر مباشرة إتلاف مال الغير» تعذر تسلیم عوض خیار می‌آورد، مباشرت اتلاف غیر، ضمان می‌آورد «فيتخير في الفسخ نظرا إلى الأمر الأول» که تعذر تسلیم است «و المطالبة بالقيمة أعني أجرة المثل نظرا إلى الأمر الثاني» که قاعده من أتلف باشد.

رسیدیم به منع در اثناء. «و لو منعه بعد استيفاء بعض المنفعة» قول اول قول به خیار بود ـ البته در بحث ما جا به جا است ـ «فعن التذكرة الخيار أيضا» علامه فرموده این جا هم خیار دارد، فوری رد می‌کند «لكن لا يخلو من نظر» به چه چیزی رد می‌کند؟ «لأصالة اللزوم» چون ما شک داریم که این جا عقد به این مقدار لزوم آن ساقط شد یا نشد؟ «و الفرض حصول قبض المعاوضة» فرض این است که من قبض دادم شش ماه در ید مستأجر بوده، پس قبضی که شرط صحت عقد است و شرط ارتکازی است محقق شده، دیگر خیار برای چه؟ اگر یادتان باشد عین این استدلال را ما داشتیم و توضیح دادیم «لأصالة‌ اللزوم».

حالا می‌خواهد همین قول را رد کند، الان گفتیم اصالة اللزوم است چون قبض محقق شده، حالا می‌خواهد آن را رد کند. می‌گوید خیر، این قبض در ما نحن فیه فایده ندارد چون در ما نحن فیه منفعت تدریجیة الحصول است، منفعت این ماه غیر از منفعت ماه بعد است، پس قبض منفعت این ماه هم غیر از قبض منفعت ماه بعد است. آن شش ماهی که شما استیفاء کردی قبض شده، آن شش ماهی که مالک مانع شده از استفاده شما قبض محقق نشده.

«اللهم إلا أن يقال: إنه لما كان استيفاء المنفعة تدريجيا كان قبضها كذلك» قبض آن هم تدریجی است «لأن حصوله باستيفائها» چون حصول قبض به استیفاء ‌است، چگونه قبض می‌کند منفعت دار را؟ به این که برود در خانه بنشیند، چگونه قبض می‌کند منفعت دابه را؟ به این که سوار آن شود «فمنعه في الأثناء حينئذ مفوت لقبض المعاوضة في البعض المراد منه و المخاطب به» اگر در وسط منع کرد این مفوت قبض معاوضه نسبت به بعض است که هم مقصود بوده و هم مورد خطاب بوده «فيتسلط حينئذ على الخيار لما عرفت» بنا بر این خیار دارد نه این که جای اصالة اللزوم باشد «و بذلك يظهر الفرق بين هذه و بين المسألة الآتية، و هي منع الظالم في الأثناء».

تا این جا مالک و مؤجر منع کرده بود. این جا چرا گفتیم خیار می‌آید؟ چون گفتیم قبض محقق نشده نسبت به شش ماه بعد، وقتی قبض محقق نشد شرط تخلف شده خیار می‌آورد.

حالا اگر ظالمی بیاید و نگذارد مستأجر استفاده کند، قبض که محقق شده، مالک باید خانه را به قبض مستأجر می‌داد که داده و از او هم پس نگرفته پس مالک مفوت قبض نیست، مالک تخلف نکرده نسبت به شرط، بنا بر این اجاره به قوت خودش باقی است. ظالم آمده خانه را دست گذاشته، ظالمِ غاصب می‌شود ضامن، مستأجر باید رجوع کند به آن ظالمِ غاصب و اجرة المثل منفعت فائته را از او بگیرد. لذا فرق است بین این که منع از طرف مالک و مؤجر باشد، این جا مفوت قبض است، و بین این که منع از طرف ظالم باشد، این جا مفوت قبض نیست.[۶]

این هم کلام صاحب جواهر شکر الله سعیه. این را می‌گویند فقه که وقتی می‌خواسته فوت کند و مبتلا به سکرات موت شده بوده ـ خدا به ما رحم کند ـ بعد هاتفی می‌آید و می‌گوید به او سهل بگیرید إن فی قلبه شیئا من فقه جعفر بن محمد صلوات الله علیه. به این سهل بگیرند در گرفتن جان از ایشان. وای به حال ما که تازه می‌خواهیم حرف صاحب جواهر را بفهمیم.

(…)[۷]

یک فرمایشی مرحوم سبزواری در مهذب دارد ان‌شاءالله مطالعه کنید چون فرمایش مفیدی است فردا ان‌شاءالله طرح خواهم کرد.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.