بسم الله الرحمن الرحیم

الحمد لله رب العالمین و صلی الله علی سیدنا محمد و آله الطاهرین سیما بقیة الله فی الارضین و اللعن علی اعدائهم الی یوم الدین

بحث دیروز را آن طور که می‌خواستیم القاء نکردیم لذا تکرار می‌کنیم. نهایت ما برای این که تکرار آن خالی از فایده نباشد اضافاتی را هم مطرح می‌کنیم که هم مشکلات و شبهات بر طرف شود و هم بحث خوب روشن شود.

تکرار و توضیح بیشتر مسئله یازدهم

ما در این مسئله سه فرع داریم: یکی منع ظالم است مستأجر را از استفاده از عین مستأجره قبل القبض. فرع دوم این است که منع کند بعد القبض. فرع سوم این است که مدتی منع کند و بعد آزاد کند.

فرع اول منع ظالم قبل از قبض

اما فرع اول؛ فرع اول که منع کرده ظالم مستأجر را از انتفاع به عین قبل القبض در این جا منعی از طرف مؤجر محقق نشده تا داخل در مسئله قبل باشد. مسئله قبل این بود که اگر خود مؤجر و خود مالک بعد از عقد اجاره قبل القبض مانع شود از تصرف مستأجر، این جا گفتیم قبض اصلا محقق نشده. در ما نحن فیه قبض از طرف مالک هنوز محقق نشده عقد اجاره تمام شده اما منع از طرف مؤجر نیست که مشکل از طرف مؤجر باشد و تنها بتواند مستأجر به مؤجر رجوع کند، منع از طرف شخص ظالم و اجنبی است.

۱. حکم عقد

گفتیم در این جا سه قول در مسئله هست:

یک قول تخییر است بین این که مستأجر رجوع کند به مؤجر و مالک و کل اجرة المسمی را پس بگیرد بر اثر فسخ عقد اجاره و یا این که راضی شود به عقد اجاره و در نتیجه رجوع کند به ظالم. این می‌شود قول به تخییر. قول دوم این است که در این صورت متعین است رجوع به ظالم. قول سوم هم عبارت است از تفصیلی که مرحوم آقای خوئی قدس سره فرموده.

قول اول

اما قول اول که تخییر است قائل زیاد دارد. در شرایع،[۱] تحریر مرحوم علامه،[۲] تذکره،[۳] ارشاد،[۴] ایضاح الفوائد،[۵] جامع المقاصد،[۶] مسالک،[۷] روضه،[۸] مجمع الفائدة و البرهان[۹] و الی آخر، بزرگانی از علما که قائل هستند به تخییر متعدد هستند که در این صورت شخص مخیر است.

اما دلیل قول اول که قائل به تخییر است هم دلیل برای فسخ باید بیاورد و هم دلیل برای رجوع به ظالم.

اما فسخ صحیح است به خاطر این که تسلیم در عقود معاوضیه شرط ارتکازی عقلایی است که در عقود معاوضیه بعد از عقد باید رد و بدل شود بین عوضین در نتیجه اگر تسلیم محقق نشود خیار تعذر تسلیم پیش می‌آید. در ما نحن فیه به خاطر منع ظالم تسلیم عین مستأجره به مستأجر متعذر شده، پس می‌شود مورد خیار تعذر تسلیم لذا شخص مستأجر حق فسخ دارد.

اما دلیل این که می‌تواند رجوع کند به ظالم عبارت از این است که ظالم در اثر منع مستأجر از استفاده از عین مستأجره از دو حال خارج نیست: یا صدق می‌کند که این ظالم منفعت را بر مستأجر تفویت کرده کما این که بعضی از فقها این را فرمودند، فرمودند وقتی که منع کرد از استفاده مثل این است که منفعت و مال او را اتلاف کرده پس به قاعده اتلاف می‌شود ضامن یا از جهت قاعده ید حکم به ضمان می‌کنیم بالاخره الان این ظالم ید عدوانی گذاشته بر مال مستأجر که منفعت این دار است و در نتیجه می‌شود ضامن.

نهایت اگر شخص مستأجر اجاره را فسخ کند اثر فسخ این است که عوضین برمی‌گردند به جای خودشان در نتیجه اگر مستأجر اجرة المسمی را نداده که راحت است، اگر هم اجرة المسمی را داده فقط حق دارد برود اجرة المسمی را از مالک و مؤجر بگیرد. اما اگر فسخ نکرد و عقد اجاره را ابقاء کرد می‌شود مالی که منفعت است و مال مستأجر است مورد منع و تلف قرار گرفته از طرف ظالم، این جا دیگر ضمان، ضمان معاوضی نیست که برگردد عوضین به جای خودش، ضمان اتلاف یا ضمان ید است که اگر خودش موجود باشد باید خودش را رد کند و اگر خودش موجود نیست تبدیل به مثل و قیمت می‌شود، در باب اجارات تبدیل می‌شود به اجرة المثل لذا مستأجر می‌تواند فسخ نکند و از ظالم اجرة المثل را مطالبه کند.

این دلیل قول به تخییر.

(…)[۱۰]

قول دوم

اما قول به تعین رجوع به ظالم؛ کسانی که قائل هستند به تعین رجوع به ظالم این‌ها در حقیقت حرف‌شان این است که می‌گویند در این جا [گویا] قبض محقق شده و دیگر قبل القبض نیست. به این معنا که آنچه که معتبر است به شرط ارتکازی عقلایی در باب معاوضات عبارت است از تخیله که من تخلیه کنم اگر منزل است منزل تخلیه باشد، عدم منع، مانع از استفاده مستأجر از منزل نباشم، این مقدار مورد شرط ارتکازی است اما این که مستأجر تسلم هم بکند تسلم مستأجر جزء شرائط صحت اجاره یا لزوم اجاره نیست.

در ما نحن فیه فرض این است که مؤجر و مالک مانع از تصرف مستأجر در منزل نیست، تخلیه کرده، ظالم آمده است و منع کرده است از استیفاء، پس لطمه‌ای به شرط عقد نخورده، تخلف شرط نشده تا خیار تخلف شرط پیش بیاید، عقد به قوت خودش باقی است.

وقتی عقد به قوت خودش باقی شد مستأجر در اثر اجاره مالک منفعت شده و این منفعت را الان ظالم نمی‌گذارد که مستأجر استفاده کند، از نظر عرفی یا اتلاف است یا مورد قاعده ید هست و در نتیجه ظالم ضامن است و مستأجر فقط حق دارد به ظالم رجوع کند، حق [فسخ و] رجوع به مالک و مؤجر ندارد.

این هم دلیل قول تعین رجوع به ظالم.

قول سوم

اما دلیل قول به تفصیل که مرحوم آقای خوئی داشتند بر طبق آنچه که در مستند هست فرمایش مرحوم آقای خوئی این طور استفاده می‌شود که تارة منع از استفاده از عین مستأجره عام است، تارة خاص است. یعنی تارة‌ ظالم منع می‌کند از استفاده از عین مطلقا چه بخواهد مستأجر استفاده کند و چه بخواهد مستأجر دیگری استفاده کند، به قول مرحوم آقای خوئی مثال می‌زنند که کسی دابه‌ای را اجاره داده باشد برای سفر به کربلا و ظالم بیاید این را بگیرد و نگذارد هیچ کسی سوار شود. تارة منع خاص است یعنی ظالم نمی‌گذارد این مستأجر استفاده کند و الا مانع از استیفاء از عین مستأجره نیست.

اگر مانع عام باشد می‌فرماید مخیر است بین رجوع به ظالم و بین فسخ و امضاء. دلیل رجوع به ظالم این است که منفعت در اثر عقد اجاره ملک مستأجر شد وقتی ملک مستأجر شد الان مستأجر متمکن از انتفاع نیست به خاطر منع ظالم، پس ظالم مانع شده از انتفاع شخص مستأجر، ظالم می‌شود ضامن، حالا یا از باب صدق اتلاف یا از باب قاعده ید. حتی مرحوم آقای خوئی این را هم اضافه فرمودند که حتی در این جا حق تقاص هم دارد یعنی اگر یک مالی از این ظالم در نزد مستأجر است یا در جای دیگر است می‌تواند آن را عوض از منفعتی که از او فوت شده بردارد، پس حق رجوع به ظالم دارد. حق رجوع به مالک و مؤجر را هم دارد. چرا؟ به خاطر این که تسلیم و تسلم محقق نشده، عین به گونه‌ای نیست که الان قابل استیفاء برای شخص مستأجر باشد می‌شود مورد خیار تعذر تسلیم.

اما اگر منع خاص باشد در این جا آنچه که شرط عقد اجاره هست محقق است که تمکین موجر از تسلیم باشد لذا اگر غیر این مستأجر بخواهد استفاده کند هیچ مشکلی در بین نیست، این مستأجر اگر بخواهد استفاده کند ظالم مانع است. این جا مشکل در تسلیم نیست برخلاف اول. وقتی مشکل در تسلیم نبود در نتیجه وجهی برای خیار فسخ نیست پس عقد به قوت خودش باقی است. وقتی عقد به قوت خودش باقی بود مستأجر متعین است بر او که فقط رجوع کند به ظالم، به رجوع ظالم از او اجرة المثل را اخذ می‌کند.

عبارت مرحوم آقای خوئی را هم بخوانم؛ می‌فرماید: اذا کان المنع خاصا بالمستأجر تعین الرجوع الی الظالم «فحيث انه لم يكن أي مانع من المؤجر في تسليمه» برای مؤجر مانعی از تسلیم نیست «و انما المنع متوجه إلى خصوص المستأجر في تسلمه، فلا موجب حينئذ للخيارلعدم التخلف في الشرط بوجه، إذ لم يكن الشرط الارتكازي إلا هذا المقدار اعني تمكين الموجر من التسليم ـ لا تسلم المستأجر» این مقدار هم که و قد فعل شخص مالک انجام داده «فكانت العين قابلة للانتفاع لأي شخص كان، و انما الممنوع خصوص هذا الشخص، فيتعين حينئذ الاحتمال الثاني»[۱۱] که رجوع به ظالم است.

تأمل در قول سوم

حق این است که وجهی برای این تفصیل نیست. چرا؟ به خاطر این که معتبر در [لزوم] عقد اجاره تحقق قبض و تسلیم است بالنسبه به مستأجر، رفع منع از تصرف است نسبت به مستأجر به حیثی که یمکن للمستأجر أن ینتفع بالعین. این معتبر در اجاره است. اما تمکن انتفاع غیر مستأجر و عدم تمکن انتفاع غیر مستأجر اصلا دخیل در [جواز فسخ] عقد اجاره نیست. ما به زید اجاره دادیم یعنی باید طوری باشد که زید تمکن از استیفاء داشته باشد حالا کسانی دیگر تمکن از استیفاء داشته باشند یا تمکن از استیفاء نداشته باشند این دخیل در فسخ اجاره نیست لذا چه منع عام باشد و چه منع خاص باشد علی القاعده باید یا قول اول را بگیریم که تخییر است یا قول دوم را بگیریم که تعین رجوع به ظالم است، جایی برای تفصیل نیست.

و اتفاقا مرحوم آقای خوئی قدس سره حاشیه‌ای که در عروه دارند مستفاد از حاشیه یک چیز دیگر است. اول عبارت را می‌خوانم بدون شرح، شما ببینید چه استفاده‌ می‌کنید بعد عبارت را شرح می‌دهم. حاشیه ایشان نسبت به تعین رجوع به ظالم این است که می‌فرماید: «هذا الاحتمال» یعنی تعین رجوع به ظالم، نه فسخ «هو المتعين فيما إذا كان منع الظالم متوجها إلى المستأجر في انتفاعه لا إلى المؤجر في تسليمه».[۱۲] تفصیل را این طوری قرار داده، می‌فرماید تارة ظالم منع می‌کند مؤجر را از تسلیم، نمی‌گذارد مؤجر تسلیم کند، این جا جای خیار فسخ است. تارة‌ ظالم مانع مؤجر و مالک از تسلیم نیست، مانع مستأجر از تسلم است، این جا قطعا خیار فسخ نیست.

لذا حاشیه‌ای که در عروه هست مطلب دیگری از این استفاده می‌کند و این درست است یعنی ما باید ببینیم ظالم دارد چه کاری انجام می‌دهد، یک مرتبه من مالک را منع می‌کند از تسلیم پس اساسا تسلیم و قبضی که شرط اجاره هست اصلا محقق نشده این جا مورد فسخ است. تارة ظالم مانع مالک از تسلیم نیست می‌گوید تو تسلیم کن ولی نمی‌گذارد مستأجر استفاده کند، این جا شرط محقق شده، جای خیار فسخ نیست.

یک مرتبه دیگر حاشیه را می‌خوانم؛ «هذا الاحتمال» یعنی تعین رجوع به ظالم، نه فسخ «هو المتعين فيما إذا كان منع الظالم متوجها إلى المستأجر في انتفاعه» نمی‌گذارد انتفاع ببرد.[۱۳] بأن یمنع الظالم من انتفاع المستأجر لا من تسلیم المؤجر. یعنی در حقیقت آنچه که شرط بوده محقق شده. «لا إلى المؤجر في تسليمه» نه این که منع کند از تسلیم مؤجر. اگر منع کند از تسلیم مؤجر این جا خیار تعذر تسلیم پیش می‌آید اما اگر من را منع نکرده، من تسلیم را انجام دادم نمی‌گذارد مستأجر استفاده کند، این ربطی به من ندارد، تخلف شرط نشده، مورد خیار نیست، صحت عقد اجاره به قوت خودش باقی است باید رجوع کند به ظالم.

لذا احتمال دارد آنچه که در شرح هم مقرِر آورده مقصود بیان همین حاشیه باشد و الا اگر بخواهیم بگوییم بیان این حاشیه نیست یعنی بخواهد فرق بگذارد بین جایی که منع عام است و منع خاص است اثر نمی‌کند، این که بقیه نتوانند استفاده کنند یا بتوانند استفاده کنند ربطی به مستأجر ما ندارد.

تا این جا حکم اصل عقد اجاره را گفتیم.

۲. حکم اجرت بنا بر عدم فسخ

و اما حکم اجرت علی القول بعدم الفسخ یعنی اگر قائل شدیم که فسخ نشود، حالا یا مستأجر مخیر بوده اما این طرف را گرفته که فسخ نکند چون مخیر بود بین فسخ و رجوع به ظالم، یا خیر، گفتیم ما قول دوم را قبول داریم که تعین رجوع به ظالم است یعنی فسخ اصلا در کار نیست، بنا بر عدم فسخ از مستأجر حکم اجرت چیست؟

اقوالی که در مسئله هست. ظاهر از متن از شرایع و جواهر این است که اگر مستأجر ملتزم به عقد شد و فسخ نکرد رجوع می‌کند به اجرة المثل به ظالم، دیگر رجوع به مؤجر ندارد، عقد به قوت خودش باقی است، وجهی برای رجوع به مؤجر نیست.[۱۴]

جامع المقاصد احتمال داده می‌تواند به مؤجر و مالک رجوع کند و از مالک اجرة المثل را بگیرد علی القول بعدم الفسخ چون اگر فسخ می‌کرد باید اجرة المسمی را می‌گرفت.[۱۵]

دلیل فرمایش صاحب جامع المقاصد چیست؟ می‌فرماید به خاطر این که این انتفاع مضمون است بر مؤجر تا این که قبض محقق شود مادامی که قبض محقق نشده مورد ضمان است، ضمان هم یعنی مثل و قیمت، و قیمت در ما نحن فیه می‌شود اجرة المثل.

مرحوم شهید ثانی در مسالک این احتمال را ذکر فرموده اما رد فرموده. فرموده ما دو ضمان داریم: یک ضمان معاوضی است و یک ضمان، ضمان اتلاف است. اگر می‌خواهد رجوع به مؤجر کند از باب ضمان معاوضی است، در ضمان معاوضی باید اجرة المسمی بگیرد، اگر بخواهد به ظالم رجوع کند این دیگر ضمان معاوضی نیست چون با ظالم که عقد اجاره نبسته، می‌شود ضمان اتلاف یا قاعده ید، تبدیل می‌شود به اجرة المثل. [بنا بر این موجر فقط به ضمان معاوضی ضامن است و این در صورتی است که عقد فسخ شود. پس رجوع به موجر در صورت عدم فسخ معنا ندارد.][۱۶]

هذا تمام الکلام در فرع اول.

و صلی الله علی محمد و آله الطاهرین.